房價終于不漲了，房地產投資迅速下滑成了當下新的關注焦點。一些研究宏觀經濟的學者認為應該給房地產市場松綁，避免中國經濟過度下滑。如果給房地產市場松綁，房價再來新一輪報復性反彈又該如何？完善房地產調控政策的目標是既要保住穩定房價的成果，又要房地產投資不會嚴重拖累宏觀經濟運行。

以遏制投機和投資性需求為導向的需求調控政策靠不住，因為需求方管理做到最好也就是穩定價格，無力阻礙價格的上漲趨勢。過度依賴需求方調控還很危險，因為一旦經濟下行和需求調控政策的方向逆轉，房價又要報復性反彈。房地產調控政策的重心轉向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房價上漲背后的趨勢性力量，在較長時間里維持低房價水平的供求兩旺。

需求管理的弊端

理解了中國房價上漲的邏輯，就理解了需求管理為什么不能遏制房價上漲。理解中國的房價上漲邏輯需要三個步驟：首先，房價上漲是因為銀行里的存款增長。過去十多年全國銀行存款的年均復合增長速度大概在15%-18%，4年多的時間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款快速上漲，房價上漲也就不奇怪了。比較而言，過去十多年全國房價的年均復合增長率僅10%多一些，遠沒有銀行存款漲得快。

其次，銀行存款增長是因為物價水平不高。貨幣當局掌管著銀行存款增長速度，調控的依據是物價水平。中國過去十多年的平均通脹率約3%。從這個意義上看，銀行存款的增長速度雖快，但不能說快得沒道理，這么快的貨幣增長帶來了居民和企業財富的快速增加，卻沒有帶來嚴重的通脹。中國過去十多年的通脹遠低于其它新興市場經濟體，比發達國家也只稍高一點。

最后，通脹不高是因為工業化帶動下的生產率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出如此高速增長的銀行存款和需求，卻沒有引起通脹？主要原因是供給方的改善，中國的工業化進程極大提高了生產效率，擴大了有效供給。迅速提高的生產能力在旺盛的需求面前不遑多讓，沒讓價格漲上去。

以上三步放在一起，結論是工業化帶來了銀行存款可持續提高和房價上漲。這個邏輯再往下延伸一步：中國的工業化進程還處于進行時，（在難以有效提高供給的條件下）對房地產的需求和房價上漲還處于上漲通道當中。

過度依靠需求管理的做法不僅按不住房價，而且容易遭受房價報復性反彈。上一次房價調控出臺了限購、限貸等一系列嚴厲的需求方管理措施。對于那些通過高杠桿比炒房的投機性需求而言，有一定的必要性。但這些調控政策不僅按住了房價，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地產開發投資。房地產開發投資約占中國固定資產投資的20%，占GDP的10%，按住房地產開發投資等于是按住了中國經濟增長。如果在經濟周期性上升階段還好處理，其它投資增長可以彌補房地產開發投資下降；如果是經濟周期性下行階段，按住房地產投資會讓經濟下行更劇烈。調控政策的命運很快會是千夫所指，無疾而終。在房地產需求和房價總體處于上升通道的背景下，一旦調控政策放松，房價的報復性反彈在所難免。

改善供給是正道

手機和電腦的需求快速增長，價格跌跌不休，是因為供給有極大改善。房地產也一樣，在趨勢性需求增長面前，改善供給是減緩房價上漲趨勢的唯一出路。宏觀經濟管理當局對此有清醒認識，上一輪房地產調控政策中的一項重要內容就是增加保障房供應。但保障房在整個房地產市場中畢竟只是一小塊，嚴重依賴于公共財政而且難以長期持續，遠不足以在整體上有效改善房地產供應。改善供給的落腳點還是普通商品房建設。

中國的城市千差萬別，每個城市房地產市場面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側重點也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢待發，與此相對應的情況是絕大部分的工作場地、教育、醫療等都在四環以內，而四環以內鮮有新樓盤。要讓北京房價穩定或少漲，不外兩個出路：一是舊城改造，北京四環內有大片其它三四線城市都已銷聲匿跡的城中村，上世紀80-90年代修建的低容積率且質量破舊的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通過舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應，有效緩解中心城區商品房價上漲壓力；另一個出路是加快改善北京周邊的衛星新城基礎設施建設，同時把部分工作場所、優秀的教育和醫療等公共資源向新城轉移。除此以外，穩定北京房價別無它途，除非北京地區的銀行存款增長畫上句號。

在全球經濟低迷、中國經濟也處于下行通道的大環境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。未來五年，通過因地制宜地改善供給政策，能夠讓中國房地產市場在穩定價格的水平上供求兩旺，城市化進程再上一個大臺階。城市化進程本身還會極大地推動服務業發展，保持對工業品的旺盛需求，助力中國經濟的持續繁榮。

（本文作者為上海新金融研究院特邀研究員，中國社會科學院世界經濟與政治研究所全球宏觀經濟研究室主任。）