徐洪才：積極推進新型城鎮化把握房地產的后半場

行至新年伊始，我們在過往一整年的變革回顧中，鋪陳出了對未來的啟發與期待。當然，市場的諸多一致預期與些許分歧在2021年可能會體現的更加明顯和分化，預期會不會再次被打破？疫情影響會在何時有明顯緩和？作為經濟支柱的房地產市場將面臨哪些挑戰和機遇？這一系列問題仍需在我們后面給予持續關注。

中國經濟在巨變中不斷迭代向前，舊的模式正在被打破，新的格局正在被構建。故此，中宏網房產頻道特邀中宏觀察家、中國政策科學研究會常務理事徐洪才教授參與“長江對話——中國城市云端論壇”，并就相關話題進行專訪。

中宏觀察家、中國政策科學研究會常務理事徐洪才(圖片來源：中國城市發展論壇)

以下為訪談實錄：

記者：2020年被認為是中國經濟轉型的重要節點，回顧過去一年，在您看來中國經濟呈現怎樣的趨勢？

徐洪才：總體來看，2020年一季度我國經濟受到的沖擊比較大，GDP同比負增長6.8%。但從3月中旬國內經濟開始復工復產之后，經濟數據開始逐步恢復正常化了。二季度正增長3.2%，呈現反彈走勢，三季度趁勢而上同比增長4.9%，四季度數據預計在5%以上。

宏數城制圖(數據來源：國家統計局)

那么所以整體上呈現的是一個逐季向上平穩向好的態勢，尤其是最近幾個月國內消費已經開始回暖，最新12月份CPI、PPI兩項指標開始反彈。從短期的趨勢看已向上，這說明市場需求是在穩步回升的。

當然整體而言，整個經濟還沒有恢復到疫情前的水平了。我認為這里面也有一些原因，就是小微企業可能受到影響比較大，一季度這種疫情突如其來的導致供應鏈的中斷。另外的話疫情也深刻的改變了人們的生活和經濟活動的方式，類似交通、運輸、餐飲、旅游、文化、體育等方面的消費顯然是受到影響的。

但是在復工復產的過程當中，國內產業鏈體現了極大的完整性、靈活性，不少產業集群配套能力強，及時的調整了生產經營方向，從而加快了恢復正常化速度。

從最近幾個月看，我們中國的外貿出口保持一個強勁的勢頭，特別是大家預期明年可能經濟有一個反彈，大家寄希望于一就是今年一季度全球一起如果能控制住的話，二季度那么最遲下半年經濟會有一個反彈，那么因此市場這個預期有一個超前調整，所以大量的訂單也轉到中國來了，特別是對美國對歐洲，對發達經濟體的出口明顯的上升。

所以2020年整體來看，雖然說疫情出乎意料，但是中國經濟表現出了極強的韌性，經受住了極端考驗。而且率先復工復產，整體比較平穩，全年平均下來GDP增長預計在2%以上。這個全世界是獨一無二的。這也為新的一年十四五開局開好局，為開啟第二個百年奮斗目標奠定了良好的基礎。

記者：在構建“雙循環”新發展格局下，您認為國內經濟可能面臨哪些挑戰？可以從哪些方向進行突破？

徐洪才：對于未來的經濟高質量發展，實際上我們還是要主要依靠內循環，因為投資消費內需，其實不僅從數量上看也有進一步擴張的空間，更重要的是優化內需結構。

在優化投資的結構方面。投資應當順應消費市場需求變化的趨勢，因此我們需要通過供給側的結構性改革和創新，來主動的適應需求側的變化的趨勢。比如說在公共產品公共服務領域方面，有關“一老一少”的養老、幼護資源欠缺，但市場仍有大量需求，還有民生領域里面上學難、看病難、就業難，這些其實是反映了供給側的供給的質量不高，供給不足。

另外的話體現未來的產業發展方向，以5g應用為代表的這種新基建的投資。未來的互聯網智能技術，人工智能技術，工業互聯網的發展，智能制造，高科技產業的發展，還有現代服務業的發展，這里面都涉及到數字技術的應用。那么在這一塊就是代表了新基建的底座，核心的部分，這個是未來產業的發展方向，那么有大量的投資有需求。

另外的話就是一些公共工程、重大項目、民生工程，要瞄準兩新一重重點工程。那么還有一個新型城鎮化，可以說是房地產領域的后半場，現在我們城鎮化率只有60.6%，未來每年提升一個百分點，到2035年的話，提升到75%的城鎮化率，這樣一個水平。

那么可以遇見未來的15年，中國的房地產行業，建筑業新型城鎮化的發展，還有后半場，所以大家還寄予很大的期待。

那么這里面有很多投資的機會，消費這一塊的話更多的是著眼于一個是擴大消費的空間和領域，從根本上講是要穩就業、擴大就業、增加收入，擴大中等收入群體。現在中等收入群體的比重還偏低，只有4億的規模，那么也制約了未來可持續發展，有十四五未來發展的一個重點。這樣把人均GDP從現在1萬美元提升到1.3萬美元，這是世界銀行所制定的高收入國家的標準。

到了這個階段了，能不能夠順利的成功的跨越中等收入陷阱，關鍵就在于擴大中等收入群體。而擴大中等收入群體，關鍵在于發展實體經濟，特別是促進新型城鎮化、農業現代化，數字技術應用發展，現代服務業等等與人民群眾生活息息相關的事業。

所以中央經濟工作會議也強調，把擴大消費和提高消費的質量結合起來，把供給側結構性改革和需求側的管理結合起來。總而言之，未來投資也好，消費也好，都是我們的著力點，也是未來的發展的重心。

記者：近年政策端屢提房住不炒，去年沸沸揚揚的三條紅線使得地產調控繼續從嚴從緊，在這樣一個環境下，您認為傳統房地產領域有哪些機遇值得把握的？

徐洪才：事實上傳統房地產不是像市場想象地那么悲觀，但是從現在政策面上大家看到因城施策，同時從總體上監管部門還是希望房地產行業市場能夠平穩健康的發展。

所謂平穩健康的發展，首先一線城市的這種高房價，這是歷史形成的。那么從未來一段時間來看，要維護它的相對穩定，既不要讓它快速的上漲，也不要出現大幅度的波動，最終是要讓國民收入的增加和經濟的發展大體上相一致。

同樣，房地產企業也應該看到市場中的結構性的變化，新型城鎮化過程中會有很多新人口流入到大中小不同層次的城市里面，城鎮化有新鮮的血液進來，有剛性需求。

針對一些中低收入群體，可以采取一些政策的扶持，例如租售并舉，支持租賃市場的發展，你很多人可能買不起房子，但是要創造條件讓你能租得起房子，有房子住，能夠安心地工作。

另一方面，未來人口結構可能發生變化，老齡化社會來臨會導致有一些結構性需求的變化，比如在未來可能多世同堂可能會越來越少。核心家庭小戶型可能炙手可熱。而且大家也不一定非得扎堆到大城市里，可能年輕人愿意到大城市的尋求新的工作和事業發展的機會。中老年人也可能希望到郊區，并不追求在中心城市。這會使得一些多層次的市場需求出現。

另外的話也還有一些結構性變革是體現在政府和市場的關系，特別是在房地產領域里面，過去我們長期形成的這種土地材質，各級政府的統計出讓金對統計的過分的依賴。現在有不少地方政府的財政收入里面50%以上是靠賣地，這種情況恐怕也會有一個重大的改變。總而言之，就是未來整個市場也要朝著平穩發展高質量發展方向邁進。機會還是非常多的。