這已經不是個新問題了。我記得在之前的公開論壇上，龍湖[簡介 最新動態]的吳亞軍和萬科[簡介 最新動態]的郁亮都直接提出了這個問題，他們認為，房地產

行業如此的發展模式在10-15年以后就走到了盡頭，單純依靠新增住宅開發的發展模式，房地產企業的發展會嚴重受阻。

其一就是10年之后，城鎮化基本完成，城市的新增住房需求不再這么強烈；其二是10年之后，人口結構發生變化，老齡化影響樓市供給需求發揮作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遺產的形式給了“90后”或“00后”，這些新年輕人們，不再缺房子了；其三是土地供給也不能支撐房地產新建住宅以如此大的量增長。

后面還可以列舉若干種原因，有很多是不言而喻的。凡此種種，都是那些想踏踏實實依靠手藝干活賺錢的開發商們真正擔心的問題。有些企業，在短期的波段中采取大膽的賭博舉動，一舉獲得了市場先機的，可能短期內不會考慮這個問題。但是總有一天，它們也要面對這個問題。

為了應對這個問題，萬科提出了商業地產戰略，將未來的發展方向，從住宅建設開發商轉向城市配套服務商，這是一個不錯的選擇，但是也是任重而道遠。中國的城鎮公共服務還沒學會選擇付費來購買服務，10年之后，人們的購買力和意識是否到了這一步，也還不知道。

從城市配套服務商的概念里面，很多開發商已經開始做些小生意。例如，有的開發商在自己的已建成小區的物業公司，開展了賣水、送快遞、送蔬菜、賣水果等種種服務，廣東一家成功的開發商，在自己的小區內社區服務的60%都已經實現了開發商自己運營。

旭輝地產[簡介 最新動態]去年也開始了一項“最后一公里”的服務，在自己的小區設立一個快遞投送和分揀站，向業主收比較低的費用，解決快遞的最后一公里投送業務，這個服務中心，還可以兼營一些其他的業務。

上述這些，都是開發商們探討未來做持續運營的辦法，相比之前開發商們動不動幾百億就突然轉向去做商業地產、養老地產之類的，如今的開發商更顯理性，但是沒有那么大的想象力的轉型方向，也意味著未來并不是所有開發商都可以走得通這條路。

萬科提出商業地產的戰略，是想借目前萬科仍能拿到新的土地，而且大部分新的土地是新城中心的位置的時候，趕緊在拿住宅用地的時候，也持有一些商業。前不久，萬科在北京回龍觀地區拿下一塊地，里面除了給政府建的自住房，其他都是商業用地了。

當然，從這個持有并運營的角度去想的話，還有很多藍海的空間。例如，很多開發商今年開始轉向做舊城改造，這里面就很有學問。

其一舊城改造項目很多可以列入棚戶區改造項目，融資上得到銀行的照顧；其二是舊城改造項目做完之后，開發商得到的土地是城市核心地區土地，可以做商業。

以前，開發商們對待需要拆遷工作的舊城改造項目是謹慎的。尤其是在政府沒有搭配給很多住宅用地，難以平衡回來投入賬本的時候，是不會做的，但是如今舊城改造也成了香餑餑。這就是上述說的，可以通過這種方式，再開發一片藍海出來，在城市的中心地區獲得商業地塊，養若干年以后，可以作為家底成為維持一個公司的持續收入，在條件成熟的時候，還可以通過資產證券化實現流通，將不動產變為動產。

這些都是機會和道路，但是都總結了一個道理，那就是住宅開發的好日子已經不再了。除非你特別敢賭，否則目前的市場發展情況下，另尋出路，已經迫不及待了！