匯率問題在國內(nèi)外喧囂滿地，各大外媒紛紛以“貨幣戰(zhàn)爭”來定義本次的全球“大爭論”。而由此引發(fā)的人民幣升值是否助推房價問題也被搬上臺面，大有中國“攘外更需安內(nèi)”的氣勢。
但就像“狼來了的故事”一樣，專家認(rèn)為，今時不同往日，中國政府不會放手不管，任由房價漫天高漲。
業(yè)內(nèi)擔(dān)憂
人民幣升值恐助推房價
有這么一個簡單的邏輯關(guān)系：貨幣就如同一把尺子，用它來度量房價，如果尺子縮短了(貶值)，那么房價就會相應(yīng)上漲；如果尺子拉長了(升值)，那么房價就會相應(yīng)下跌。
按照這個規(guī)律，如果人民幣對外升值，相對于國內(nèi)來說可以說是貶值了，那么房產(chǎn)投資自然成為人們的“保值”投資之一，從而助推了房價的上漲。
美國 上市 公司中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄接受本報記者采訪時說，以往外資看中的是人民幣升值的預(yù)期，直接將大量的資金投入 房地產(chǎn) 市場，而近幾年，這一比例有所減少。
對人民幣升值來說，可能對樓市產(chǎn)生一個間接的影響。也就是說，老百姓、投資客和華人華僑尋求“房地產(chǎn)”作為保值的投資方式。
薛建雄稱，雖然無法統(tǒng)計(jì)大家買房的動機(jī)是不是因?yàn)槿嗣駧诺纳担梢钥吹奖澈蟮耐屏κ侨嗣駧派盗耍蠹蚁雽で蟾鼮楸Ｖ档馁Y產(chǎn)投資。
上海大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院副院長周洛華也認(rèn)為，現(xiàn)在房價上漲的關(guān)鍵原因是人民幣存在購買力縮水的預(yù)期。這個預(yù)期導(dǎo)致大家提前買房產(chǎn)來防止購買力縮水的風(fēng)險。
剛需太多讓外資瞄上房子
北京 理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗表示，目前，我國居民房地產(chǎn)的需求仍很旺，老百姓在購買力提升后，不會首先考慮去增加日常消費(fèi)，而是要買房，或租更大更好的房子。這就會加快房地產(chǎn)價格上漲。
國外資本正是基于以上判斷，才會瞄準(zhǔn)房產(chǎn)。即使人民幣下一輪升值(只可能是小幅度的)，在對比了房產(chǎn)市場未來的收益增長前景和匯率變動的短期收益之后，相信大部分的國外資本也不會外移。
鑒于這種情況，匯率變動在短期內(nèi)很難產(chǎn)生所謂的連鎖反應(yīng)。不過胡教授指出，不可否認(rèn)，人民幣遠(yuǎn)期升值的巨大潛力，對海外資金進(jìn)入中國，有一定的吸引作用。
熱錢涌入
外資要從樓市卷錢？
中國像一塊磁鐵，吸引外資不斷涌入。市場普遍預(yù)測，2010年中國GDP增幅將達(dá)到兩位數(shù)，這更加劇了熱錢的青睞。
據(jù)央行最新發(fā)布的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報告顯示，新增外匯9月余額為213263.73億元人民幣，較8月增加19.19%。
國外金融炒家在中國投資房地產(chǎn)的錢比溫州的資金還多，溫州的資金和國外的資金相比是小巫見大巫。
相比國內(nèi)資金，外資具有一個絕對的優(yōu)勢就是匯率。隨著人民幣日益升值和不斷上漲的房價，外資在中國的投資回報率越來越高。
故事
投資中國房產(chǎn)兩個老外的流水賬
美國人大衛(wèi)2006年在領(lǐng)海天使灣花58萬(約7萬美元)買了一套100平米的房子，均價5800元每平米。當(dāng)時，美元兌人民幣是100：806.45，今年匯率變?yōu)?00:682.76。
而現(xiàn)在領(lǐng)海天使灣的房價飆升到22500元每平米，這時大衛(wèi)以220萬(約7萬美元)的價格轉(zhuǎn)售了這套房子，這一套房讓他賺了162萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約25萬美元！
無獨(dú)有偶，德國人安德里2006年在萬年花城花72萬(約6.957萬歐元)買了一套100平米的房子，均價7200元每平米。當(dāng)時，歐元兌人民幣為100：1034.9，今年匯率變?yōu)?00：950.49。
而2010年5月，萬年花城的房價漲到30000元每平米。安德里決定以300萬(約31.56萬歐元)轉(zhuǎn)讓這套房子。結(jié)果他賺了227萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約24.6萬歐元！
深入分析
西方試圖在華復(fù)制“廣場協(xié)議”
而人民幣升值助推房價上漲，是否會引發(fā)泡沫？這不禁讓人們想起了上世紀(jì)發(fā)生在日本的“廣場協(xié)議”。一份讓日本“迷失十年”的協(xié)議，而源頭無疑也是匯率問題。
英國路透社發(fā)表專欄文章稱，25年前，五個國家就重估美元簽署了廣場協(xié)議。廣場協(xié)議在調(diào)整匯率方面產(chǎn)生了效果，但也僅限于此。因?yàn)閰f(xié)議簽署后三個月，日元兌美元升值18%，然后日本降息一半來保護(hù)經(jīng)濟(jì)成長。之后股市飆升、房地產(chǎn)泡沫加劇膨脹并最終破滅。而這一夢魘現(xiàn)在西方國家正試圖復(fù)制到中國身上。
那么中國房市是否會出現(xiàn)泡沫直至崩盤呢？日本神戶大學(xué)石原享一教授給了一個答案：現(xiàn)在中國面臨要求人民幣升值的問題和日本面臨廣場協(xié)議的情況是不一樣的。
在中國，因?yàn)橄拗屏速Y本的自由流動，所以實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的匯率和獨(dú)立的貨幣政策。這是非常正確的選擇，采取這種一邊關(guān)注國際市場的動向一邊慢慢地調(diào)整人民幣匯率的溫和措施是十分必要的。
石原教授還說道，中國擁有華人華僑的強(qiáng)大人脈關(guān)系網(wǎng)，海外投資和海外企業(yè)收購成功的可能性也許比日本要高。
石原認(rèn)為，中國不要走美國那種通過金融和企業(yè)收購而成為百萬巨富的投機(jī)性的賭場資本主義道路。如果記住這一點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)的泡沫就不會膨脹。
▲法新社：報道“中國政府冷卻房市”時用的配圖
▲市場觀察：中國房價調(diào)控時機(jī)成熟
▲彭博社：中國大城市存在房產(chǎn)泡沫
中國態(tài)度
政府不會撒手不管
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠表示，中國的貨幣不大可能像許多人期望的那樣大幅升值。人民幣升值期望正驅(qū)動中國的貨幣供給和房地產(chǎn)市場。現(xiàn)實(shí)將使投機(jī)者大失所望。今后十年大幅上漲的是工資，而不是匯率。
而薛建雄也對記者表示，一旦發(fā)生貨幣戰(zhàn)爭，房價由于熱錢、外資等涌入，將會出現(xiàn)暴漲，而后隨著泡沫的產(chǎn)生，出現(xiàn)暴跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。但是可以看到，國家是不會允許這種情況出現(xiàn)的。也就是說，外國都希望中國人民幣升值，將中國承接的代工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到別的國家。
但是一旦人民幣大幅升值，中國低端的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到越南、印尼這些國家，但是高端產(chǎn)業(yè)還跟不上升級的步伐，會導(dǎo)致嚴(yán)重的滯空，這對中國經(jīng)濟(jì)是大大不利的。而這正是中國政府努力想避免的，不愿讓其發(fā)生的事情。
所以說，貨幣戰(zhàn)爭不大可能發(fā)生，再加上國家的宏觀調(diào)控，人民幣大幅升值不大可能，而房地產(chǎn)市場大漲大跌的局面也不大可能發(fā)生。
不可小看政府打壓房價的決心
近幾個月，值得留意的是，新華社和《人民日報》這兩大官方媒體密集發(fā)文，向房地產(chǎn)市場開炮，強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時期，不可動搖。
他們甚至為房價運(yùn)行指出了方向：新華社率先提出房價應(yīng)該合理回落，人民日報認(rèn)為房價合理回落是大勢所趨。從這兩大官媒的輿論導(dǎo)向來看，國家抑制房價的決心依然很大。
從“國十條”到現(xiàn)在，涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策接近50多條，加上一連串的調(diào)控政策和加息措施，有專家表示，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，房價走低將毫無懸念。
中國社會科學(xué)院研究報告也表示，本輪宏觀調(diào)控措施，將使得一線城市房價下降20%，預(yù)計(jì)從2011年下半年起，房價可能觸底反彈。
美國《華爾街日報》分析稱，財政部近期發(fā)表的聲明更加表明，中國政府今年正在認(rèn)真考慮采取強(qiáng)有力的財政措施，從根本上改變房地產(chǎn)市場的格局。報道援引美國銀行一美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺說：“北京真的下決心遏制房價了。”
