秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型實(shí)際上是布局未來(lái)。房地產(chǎn)不是股市，需要關(guān)注中長(zhǎng)期的發(fā)展，判斷大勢(shì)、判斷未來(lái)是非常重要的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看和中國(guó)房地產(chǎn)今天發(fā)展的格局來(lái)看，如果未來(lái)二十年、三十年房地產(chǎn)企業(yè)還能存活下去的話，其實(shí)是必須要轉(zhuǎn)型的。這不是說(shuō)明年能不能活下去的問(wèn)題，是面向未來(lái)。
我們過(guò)去二十年是舊的發(fā)展模式，這種舊模式在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，會(huì)遇到四個(gè)很大的瓶頸。第一個(gè)是空間約束，中國(guó)房地產(chǎn)目前總量需求還是比較大的，但是總量的增加，使得新房總量的增長(zhǎng)空間越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)企業(yè)都想活得好可能就比較難了；第二個(gè)是盈利約束，房?jī)r(jià)的管制將是一個(gè)比較長(zhǎng)期的管制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越小；第三個(gè)資金約束。去杠桿，中國(guó)房地產(chǎn)高杠桿、高負(fù)債肯定是先監(jiān)管的重要方面，是防風(fēng)險(xiǎn)非常重要的方面；第四個(gè)政策約束。“房住不炒”是對(duì)住房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)期政策要求。所以舊模式實(shí)際上在未來(lái)的空間越來(lái)越小。
秦虹表示，未來(lái)房地產(chǎn)必須要轉(zhuǎn)型，并且是在不離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的模式改變。對(duì)于如何轉(zhuǎn)型，秦虹提出了“三方向，三結(jié)合”。包括細(xì)分市場(chǎng)方向、補(bǔ)短版的方向、整合資源的方向。三結(jié)合是和產(chǎn)業(yè)結(jié)合、和特色結(jié)合、和新金融結(jié)合。這三方向、三結(jié)合都是開(kāi)發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的。
所謂細(xì)分市場(chǎng)，就是在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域里細(xì)分出新的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的類型；補(bǔ)短板方面，過(guò)去我們存在很多的短板，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)如何發(fā)展，以及消費(fèi)升級(jí)等問(wèn)題，都是需要補(bǔ)短版需要尋找的方向；整合資源方面，未來(lái)則存在著巨大的空間，各種各樣的資源融合在一起才能成功。
而我們之所以關(guān)注城市更新，是因?yàn)槌鞘懈率俏磥?lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)發(fā)展必須要關(guān)注的一個(gè)新領(lǐng)域。縱觀世界，放眼世界，城市更新實(shí)際上是所有現(xiàn)在的世界大城市再繁榮的一個(gè)非常重要的支撐手段，是一個(gè)永續(xù)的不斷的一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。而且這種城市更新由于帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以城市的更新和產(chǎn)業(yè)更新是同步進(jìn)行的，可以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)持久的現(xiàn)金流，持久的發(fā)展動(dòng)力。
可以說(shuō)無(wú)論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)到哪個(gè)領(lǐng)域，包括轉(zhuǎn)到城市更新我覺(jué)得都是非常困難的，不是那么簡(jiǎn)單易行的，他的發(fā)展邏輯發(fā)生了變化。我們過(guò)去的舊模式是賺一次錢的模式，而我們未來(lái)的模式是賺長(zhǎng)久錢的模式，是賺現(xiàn)金流的模式，這個(gè)模式是完全不一樣的。對(duì)于我們習(xí)慣于熟悉舊開(kāi)發(fā)模式的企業(yè)來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)型是非常大的挑戰(zhàn)。從企業(yè)來(lái)說(shuō)要面臨著創(chuàng)新，面臨著企業(yè)本身發(fā)展模式的創(chuàng)新。
城市更新要有目標(biāo)，沒(méi)有目標(biāo)的更新就是對(duì)城市的一種破壞，除了目標(biāo)之外實(shí)施路徑是什么？操作層面，企業(yè)層面我覺(jué)得有四個(gè)路徑是值得關(guān)注的，第一科技為力，更新一定要運(yùn)用最先進(jìn)的生產(chǎn)力來(lái)體現(xiàn)在你更新的項(xiàng)目中；第二個(gè)產(chǎn)業(yè)為核，我們更新完了空間要裝上新的內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)迭代是城市更新非常重要的方面，包括兩個(gè)方面，可能是二產(chǎn)變成了三產(chǎn)，也可能是三產(chǎn)業(yè)態(tài)升級(jí)了，沒(méi)有絕對(duì)的落后產(chǎn)業(yè)，只有落后的技術(shù)環(huán)節(jié)，所以我們通過(guò)產(chǎn)業(yè)的迭代和業(yè)態(tài)的升級(jí)裝到我們更新后的項(xiàng)目里面才能秩序這個(gè)項(xiàng)目持久的發(fā)展；第三設(shè)計(jì)為美，創(chuàng)意設(shè)計(jì)是在城市更新中非常重要的能夠把新舊結(jié)合，帶來(lái)新的更新項(xiàng)目功能變化和形象變化最重要的方面；第三個(gè)是資管為要，就是長(zhǎng)期資產(chǎn)管理是我們城市更新項(xiàng)目獲得成功的長(zhǎng)久的最重要的一個(gè)支撐，所以企業(yè)要轉(zhuǎn)型，城市更新要在這方面來(lái)借力或者組建團(tuán)隊(duì)，當(dāng)然政府層面也要政策和創(chuàng)新方面的支持，包括規(guī)劃、包括新金融的結(jié)合。
最后秦虹稱，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)必須要轉(zhuǎn)型，向哪兒轉(zhuǎn)是企業(yè)要依據(jù)自身的實(shí)力和自身的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行選擇，而城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型需要關(guān)注的重要的一個(gè)方面。
