從需求與供給關(guān)系看中國房價

國際上房價與家庭收入比率（房價除以全家收入）應(yīng)該是4-6倍，而中國目前到房價與收入比率是25倍以上，一家人不吃不喝，要25年才能買得起一套房子。以此來看，中國的房價太高了。

但也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對此持反對意見。按照最基本的經(jīng)濟(jì)理論。任何商品的價格，是由市場的需求方和供應(yīng)方來決定。如果供應(yīng)方對商品供應(yīng)的數(shù)量大，而需求方對商品的需求不大，那么商品自然會降價。如果需求方對商品的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量，那么商品的價格會不斷上漲。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來看，未來中國房子的供應(yīng)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于民眾的需求數(shù)量，這才是房價大漲的根本原因。因此不能拿國外的房價和收入比率來證明中國房價有泡沫。比如，美國土地面積和中國差不多，但美國的可用地面積大大超過中國，而美國人口三億，只有中國的四分之一不到。美國的購買需求量和供應(yīng)量比較平緩，沒有出現(xiàn)類似中國那樣的房產(chǎn)供需的巨大不平衡。因此美國的房價與收入比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國是應(yīng)該的，即便是美國絕對房價低于中國，也是可以理解的。中國的高房價是因為供需關(guān)系造成的，這符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

這里主要的爭論點，在于什么才是市場需求。

首先我們要搞清楚的，什么才是經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系中的“供”和“需”的力量。理論上說，商品經(jīng)濟(jì)中商品的合理價格，是由市場的需求數(shù)量和供應(yīng)數(shù)量所決定。需求量持續(xù)增加相對大于供應(yīng)數(shù)量，商品價格自然上升。但這里有個很大的隱蔽前提，那就是，對于不斷高升的商品價格，首先，需求者覺得商品的價格是合理的，可以接受的，買得起的。只有在滿足這個前提下，商品需求者的“購買意愿”，才會轉(zhuǎn)化為需求者的“購買能力”，商品價格才有繼續(xù)上升的空間。

一旦需求者感到該商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理，不接接受，或者說根本就買不起了，那么需求的一方，其購買需求量就會下降。當(dāng)供應(yīng)不變，需求量下降時，那么商品價格就會下降。這才是真正的經(jīng)濟(jì)供需的關(guān)系。

而上面那些中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家的錯誤，在哪里呢？他們把民眾的“購買意愿”，簡單地等同了“購買能力”。在經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系平衡中，需求方有“購買意愿”，并不等于具有“購買能力”。

比如，一個22歲的中國大學(xué)畢業(yè)的男性，很喜歡開法拉利跑車，但他的月收入和所有資產(chǎn)，讓他根本買不起一輛法拉利跑車。那么他的購買意愿，無法轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)上的購買能力。另外一位40歲的中國男性，資產(chǎn)有幾千萬，買一輛法拉利不是問題，可他覺得法拉利車根本不值得買。因此，雖然他有潛在購買法拉利的能力，但因為沒有購買意愿，也沒有形成對法拉利的購買力。

目前中國的房地產(chǎn)市場就存在這個問題。想買房子的人，的確有很強烈的買房意愿，但房價實在太高，家庭經(jīng)濟(jì)收入水平太低，根本買不起，因此民眾的購買意愿，沒有轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)上需求方的購買能力。

可見，在商品經(jīng)濟(jì)的供需價格平衡的公式中，所謂的需求方，必須要有足夠的“購買能力”，才能算是決定商品價格的供需關(guān)系的“需”方。如果一群人，只有“購買意愿”而沒有“購買能力”，或者有“購買能力”卻沒有“購買意愿”，那么這群人就不屬于經(jīng)濟(jì)定義供需關(guān)系中的“需”方。

那么為何中國的房價依然居高不下？這里有“炒房團(tuán)”的功勞。當(dāng)大量資金集中進(jìn)行大規(guī)模的炒買時，商品價格就會突然暴漲。比如2008年金融危機(jī)前的石油價格，在全世界需求并沒有出現(xiàn)明顯變化的情況下，一路高攀超過100多美元一桶，這是國際期貨炒家大量買進(jìn)造成的。中國房價的不斷高企，在于大量資金的炒作行為嚴(yán)重扭曲了房產(chǎn)市場的供需關(guān)系，給市場一種錯覺，仿佛市場的“需求量”奇大無比。

虛幻的泡沫的破滅，也是炒房團(tuán)開始撤資之際。當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)，炒家撤出石油期貨市場，石油價格頓時暴跌至60多美元一桶。只有當(dāng)炒房資金撤出房地產(chǎn)市場，真正的供需關(guān)系才會水落石出。只有到這時我們才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今的高位房價，根本不是一個客觀供需關(guān)系下的合理價位，炒家的危害就在于此。