課程背景

國內城鎮化建設投資與快速城鎮化的進程息息相關，在快速城鎮化過程中，基礎設施與公用事業投資成為地方政府投資的項目重點。由于地方財政資金往往不足以覆蓋城鎮化建設投資，因此自2009年之后各地在中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會聯合發布《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》【銀發（2009）92文】政策指導下紛紛成立地方政府融資平臺公司，通過政府信用增信的方法對地方城鎮化投資進行了大量債務舉借，因此也就形成了一部分地方政府非預算內債務。

隨著中央預算制度的深化與改革，以及國務院關于防止發生系統性金融風險的重要部署，2021年銀保監會發布了《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》防范地方政府隱性債務風險蔓延至金融機構。

那么在新的監管政策下，地方政府如何合規舉債，如何化解過去形成的隱性債務風險。本節課程將帶您進行新監管政策下地方政府隱性債務化解與風險防范；地方政府存量資產盤活及地方政府專項債券項目策劃與發行的內容解讀。

課程收益：

1. 掌握地方政府隱性債務形成的原因

2. 掌握投融資體制改革的總的要求

3. 熟悉掌握隱形債務環節和基建項目投資相關政策文件

4. 掌握地方融政府進行基礎設施與公共服務投資方法

5. 掌握地方政府專項債券項目的策劃

6. 掌握地方政府專項債券資金的募集與使用

7. 掌握地方政府進行金融創新的途徑與最新趨勢

8. 掌握地方政府存量資產盤活的三種方式與操作流程案例

課程時間：2天，6小時/天

授課對象：政府（財政局、園區管委會、相關政府平臺公司）、民營建筑施工企業、央企、房地產開發商、銀行、證券公司、保險公司、信托公司

授課方式：實戰講授

課程內容

第一講 政府債務化解的方法與路徑

一、 隱性債務形成與地方政府融資平臺公司

1. 什么叫做隱性債務

2. 后次貸危機時代的全球流動性寬松政策

3. 次貸危機后的中國寬貨幣政策的資產膨脹

4. 經濟政策里的三次貨幣寬松政策

5. 地方平臺公司、房地產開發商、居民的資產與負債的聯系

二、 項目謀劃資金來源

1. 政府預算時代-國家預算資金主導

2. 城投時代-財政擔保

3. 房地產時代-土地財政

4. 公私合作時代-PPP模式

5. 市場投資主導時代-消費引領投資

三、 地方政府隱性債務政策梳理

1. 23年7月政治局會議“有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案”

9. 23年8月《國務院關于今年以來預算執行情況的報告》“制定實施一攬子化債方案，中央財政積極支持地方做好隱性債務風險化解工作”

10. 23年8月財政部《2023年上半年中國財政政策執行情況報告》穩妥化解隱性債務存量

11. 23年8月中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議統籌協調金融支持地方債務風險化解工作。

12. 《關于加強地方政府性債務管理的意見》【國發（2014）43號文】

13. 2016年國務院政府工作報告“推動地方融資平臺轉型改制進行市場化融資”

14. 盤活存量資產基礎設施不動產公募REITs相關文件

15. 《關于加強地方國有企業債務風險管控工作的指導意見》（國資發財評規〔2021〕18號）

16. 《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發〔2021〕15號）

四、 地方政府隱性債務置換的方法梳理

1. 設立區域穩定發展基金-保流動性

a) 西安市財政曲江新區共同發起設立區域穩定發展基金

6. 以長換短、以新換舊、以低換高

b) 山東濰坊兩只省級穩定化險基金、專項債傾斜、省市國有企業合作

7. 發行政府置換債券

c) 2014年10月財政部發布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》

8. 發行特殊再融資債券

9. AMC資產管理公司合作模式

10. 存量資產盤活模式

d) 資產證券化

e) TOT模式

f) 國有產權交易所資產交易模式

g) 基礎設施不動產公募REITs模式

第二講 隱性債務化解地方與地方政府專項債券操作流程與方法

一、 什么是專項債券？

二、 專項債券分類

a) 普通專項債券

b) 項目收益專項債券

i. 財政部試點

1. 土地儲備專項債券

2. 收費公路專項債券

3. 棚改專項債券

ii. 其他非標準化品種

三、 專項債券的優勢

a) 成本相對較低

b) 稅收優惠對投資者有吸引力

c) 專項債提高資金使用效率

d) 運作規范透明，防范風險

四、 專項債的審批與發行

a) 專項債的發行期限與規模

b) 專項債的審批流程

c) 專項債的發行方式

d) 專項債的發行流程

i. 項目篩選

ii. 額度管理

iii. 發行方案編制

iv. 專業機構審核

v. 方案上報審批

vi. 組織發行

vii. 發行上市

viii. 使用管理

ix. 債務償還

五、 地方政府專項債券基本體系

1. 專項債券的基本形式

2. 專項債券的預算管理

3. 專項債券的發行方式

第三講 存量資產盤活的模式與方法之ABS與類ABS

一、 城投公司資產證券化操作

11. ABS資產證券化的框架

17. 基礎資產

a) 基礎資產類型

b) 現金流集中度

c) 現金流穩定性

18. 主題資質

a) 股東背景

b) 經營狀況

c) 財務狀況

19. 交易結構

a) 破產隔離

b) 現金流支付機制

c) 增信措施

d) 信用出發機制

e) 交易結構風險

20. 基礎設施收費權ABS

21. 棚改/保障房ABS

22. CMBS/CMBN

第四講 存量資產盤活的模式與方法之基礎設施不動產公募REITs

一、 基礎設施不動產公募Reits政策體系

12. 《國家發改委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（586號文）

13. 《國家發改委關于進一步做好基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（9589號文）附件《試點項目申報要求》

14. 《公開募集基礎設施投資基金指引（試行）》（54號文）

一、 基礎設施不動產公募Reits存量資產盤活模式

15. 基礎設施REITs的市場審批及參與主體和功能

a) 省級發改委

b) 中國證監會

c) 滬深證券交易所

d) 證券業協會

e) 基金業協會

f) 中證登

23. 公募REITs的申報流程

a) 項目入庫階段

b) 項目入圍階段

c) 發行上市階段

24. 基礎設施REITs的項目篩選（什么樣的項目能做REITs？）

25. 公募基金+ABS”的交易結構

26. 基礎設施REITs的增信措施

27. 基礎設施REITs的退出安排

28. 案例解析：中金普洛斯REIT

29. 案例解析：東吳蘇園產業REIT

第五講 存量資產盤活的模式與方法之TOT模式

二、 政府和社會資本合作（PPP）之TOT模式

16. 確定實施機構

a) 產權所有人

b) 行業主管部門

17. 資產評估確定資產價值

c) 國資委、財政局、專業資產評估機構

18. 入庫

19. 采購社會資本

20. 成立項目公司

21. 簽訂資產轉讓協議

d) 受讓相關資產/經營權

e) 支付轉讓費用

22. TOT項目合同

23. 職工安置協議安排

24. 執行

案例解析：德陽市人民政府文化體育設施TOT項目

案例解析：太原市北郊污水處理廠TOT項目

第六講 改擴建與城市更新與資產價值重塑

三、 積極推進產權規范交易

25. 存量資產確權與手續補辦

26. 有效提高項目收益水平

27. 完善規劃和用地用海政策

28. 落實財稅金融政策

四、 發揮國有資本投資、運營公司功能作用

29. 國有資本投資公司與國有資本運營公司的兼并與重組

30. 設立存量資產基金

五、 探索促進盤活存量和改擴建有機結合

30. 老舊小區改造城市更新

31. TOD模式

32. EOD模式

33. 特許經營權模式

34. 政府購買服務模式

六、 挖掘閑置低效資產價值

31. 創新研發

32. 衛生健康

33. 養老托育

34. 體育健身

35. 休閑旅游

36. 社區服務或

37. 保障性租賃住房

七、 閑置資產價值重塑核心要素

38. 客觀評估資產價值

39. 再造方向進行準確定位

40. 選擇適合的項目運作模式

41. 第三方與所有者合作改建運營

第七講 政府投資項目投融資模式創新

二、 項目投資合規性主體分類

1. 政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析

a) 政府投資-政府投資條例

i. 預算內資金投資直接下達

ii. 地方政府專項債券-政府投資的合規債務性融資

b) 企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法

2. 政府投資實際操作流程

a) 政府投資的資金籌措與支出流程

b) 政府投資的審批制度

c) 政府投資項目謀劃要點與風險管理

d) 政府投資條例對于投資企業的利好與風險

3. 企業投資項目核準和備案操作流程

a) 企業投資項目的資金籌措

b) 企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑

i. 補貼

ii. 采購

1. 采購工程

2. 采購服務

3. 采購貨物

八、 項目投資類型與收入

1. 地方政府財力評價雙體系

a) 一般公共預算收入與基金性預算收入

b) 地方政府負債率

2. 項目投資可行性研究報告

a) 項目是否屬于重大項目與國家戰略

b) 項目投資經濟可行性分析

3. 三大類項目

a) 經營類項目

b) 準經營類項目

c) 公益類項目

4. 三大類項目工程

a) 新建項目-BOT

b) 在建項目-TOT

c) 存量項目-TOT

5. 項目三大付費方式

a) 使用者付費

b) 可行性缺口補助

c) 政府付費

九、 基建項目投融資模式創新

1. 國家發改委針對園區類的基礎設施不動產公募REITs、ABS

a) 資產證券化結構

b) 中國基礎設施不動產REITs模式

c) 新加坡最大的地產投資信托基金Ascendas REIT (騰飛房地產信托基金)

d) 日本J-Reits模式與Nippon Building Fund

35. BOT模式的緣起與現實意義

i. BOT模式與特許經營結合

36. EPC模式與EPC+F模式

i. EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作

ii. 適用領域

37. ABO模式與片區開發案例解讀

i. ABO模式標準操作流程與投資創新

38. 一二三級聯動與金茂的覽秀城項目

i. 產業發展服務費與項目操作

39. 土地財政與投資資金的合規循環流程

iii. 財政、土儲、業主、審批

40. 房地產與土地財政

i. 都市圈城市群規劃與片區開發

ii. 粵港澳與長三角一體化與投資

iii. 地產的兩個投資視角

1. 長期看供需

2. 短期看金融

a) 銀行、政府、企業、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉移

十、 投資模式合規性幾個重要文件要點

1. 《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發[1996]35號）

2. 《中華人民共和國預算法》

3. 國務院印發《關于加強地方政府債務管理的意見》（國發【2014】43號）

4. 《政府投資條例》

5. 《企業投資項目和準備案管理條例》

6. 《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》

十一、 當前背景下工程投資模式的創新

1. 政府采購與銀行信貸

a) 采購工程

b) 采購貨物

c) 采購服務 

2. 特許經營模式與銀行信貸

a) 自負盈虧

b) 補貼補助

c) 政府購買

3. 合規性PPP模式與銀行信貸

1. 股權轉讓（運營義務不能退出）

2. 將PPP模式進行建設模式重新選擇（政府投資項目、F+EPC）

3. 轉變為直接特許經營項目

4. 借助地方政府專項債券進行政府采購

4. 地方政府專項債券

a) 地方政府專項債券是政府投資合規性債務融資

b) 專項債券受額度限制

c) 2023年地方政府專項債券額度寬松

d) 地方政府專項債券可做資本金