林峰院長(zhǎng)發(fā)表《分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌》主題演講
以下為主要觀點(diǎn)
一、中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入大眾度假時(shí)代
第一，經(jīng)濟(jì)收入及中等收入人群的增長(zhǎng)，為度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨奠定了基礎(chǔ)。2014年中國(guó)人均GDP是7485美元，超過5000美元，預(yù)計(jì)2020年將破萬，這為我國(guó)休閑度假的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
第二，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入大眾度假時(shí)代，休閑度假生活成為民生的重要組成部分。高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下，我國(guó)的休閑度假占旅游總?cè)舜沃斜壤蠓嵘?014年，休閑與度假旅游在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中占28%，到2020年這個(gè)占比將達(dá)到38.9%，到2030年將達(dá)到三分之二，67%左右的比例。換言之，旅游以每年12-15%的速度增長(zhǎng)，而休閑度假在這個(gè)基礎(chǔ)上還要疊加一個(gè)加速度，其市場(chǎng)增長(zhǎng)速度大概超過20%。
二、大眾度假市場(chǎng)正在形成
五大度假市場(chǎng)已經(jīng)形成
1. 兩個(gè)黃金周市場(chǎng)：14天時(shí)間，有多種業(yè)態(tài)參與，市場(chǎng)非常巨大。
2. 學(xué)生假期市場(chǎng)：以學(xué)生為主體構(gòu)建的一個(gè)巨大的度假群體，構(gòu)成每年2-3個(gè)月的寒暑假。親子是家庭旅游的主線，每到寒暑假都會(huì)有一個(gè)爆發(fā)，今后的發(fā)展?jié)摿σ矔?huì)越來越大。
3. 銀發(fā)度假市場(chǎng)：針對(duì)的是55-70歲之間的“健康老人”，這一年齡群體具備較強(qiáng)的度假消費(fèi)能力，他們追求的是樂老生活，因此，既是養(yǎng)老市場(chǎng)，也是度假市場(chǎng)，同時(shí)還是一個(gè)養(yǎng)生市場(chǎng)，也就是綠維創(chuàng)景所說的“度假型養(yǎng)老”，這個(gè)交叉的市場(chǎng)還在逐步擴(kuò)張。
4. 帶薪度假市場(chǎng)：中央對(duì)落實(shí)帶薪休假非常重視，只要人大開會(huì)一定呼吁落實(shí)帶薪休假，而國(guó)民休閑綱要非常明確，2020年全面落實(shí)帶薪休假。全國(guó)就業(yè)人口8億人，帶薪休假職工每年增加10%，就將增加8000萬度假人口，每人擁有10-15天的帶薪度假時(shí)間，由此釋放出來的帶薪度假市場(chǎng)是非常大的。目前，大眾度假最重要的問題是有錢沒閑，帶薪休假釋放出來的不是錢而是時(shí)間，因此，大規(guī)模的推行帶薪休假，將會(huì)極大的推動(dòng)大眾度假市場(chǎng)的形成。
5. 自由職業(yè)者度假：中國(guó)現(xiàn)今就業(yè)群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業(yè)，時(shí)間比較自由，可以一邊工作一邊旅行。
新常態(tài)下，需要新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，度假市場(chǎng)就是一個(gè)非常好的引擎。但時(shí)間的缺乏，已經(jīng)成為了這一市場(chǎng)發(fā)展最大的障礙之一。通過帶薪度假的時(shí)間提供，可以大幅度的釋放度假人群。若一年增加10%，就意味著8000萬人擁有十天到十五天的帶薪度假時(shí)間，這個(gè)由此釋放出來的帶薪度假市場(chǎng)是非常大的。為此我們相信未來三到五年，中央的政策會(huì)越來越強(qiáng)化，強(qiáng)制執(zhí)行帶薪休假，必將成為中國(guó)的必然之路。因?yàn)檫@一條政策是一個(gè)社會(huì)政策，并不需要資金，只需要政府拿出一套辦法來實(shí)施，就能夠釋放巨大的市場(chǎng)需求，來作為引擎帶動(dòng)越來越困難的經(jīng)濟(jì)獲得發(fā)展。因此，我們認(rèn)為度假市場(chǎng)正在大幅度形成，而這個(gè)度假市場(chǎng)我稱之為大眾度假市場(chǎng)。
三、度假地產(chǎn)未來發(fā)展空間巨大
度假意味著旅游的時(shí)間不是一天兩天，而是五天、七天、半個(gè)月、一個(gè)月、兩個(gè)月甚至三個(gè)月，這樣的一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)的度假，第一需求是旅居，住下來再玩，這樣的居住與地產(chǎn)就有了更深層次的關(guān)系，地產(chǎn)的價(jià)值和整個(gè)度假市場(chǎng)之間的關(guān)系也完全不一樣了。對(duì)于短期度假市場(chǎng)更多的是吃住行這幾個(gè)主要要素，對(duì)于超過七天甚至十天以上的中長(zhǎng)線度假市場(chǎng)，還涉及社交、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等配套。因此，度假市場(chǎng)和由此形成的度假地產(chǎn)、度假社區(qū)和度假綜合體，與傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)是完全不一樣的。
在這里，我提一個(gè)觀點(diǎn)，我一直反對(duì)旅游地產(chǎn)這個(gè)概念。原因很簡(jiǎn)單，在旅游區(qū)、景區(qū)做住宅地產(chǎn)是制造垃圾，那不是真正有價(jià)值的地產(chǎn)，結(jié)果造成鬼樓肆意增長(zhǎng)，這是時(shí)代的錯(cuò)誤。相反，度假地產(chǎn)是一種真正的產(chǎn)業(yè)融合的有價(jià)值的發(fā)展結(jié)構(gòu)，因此在未來度假地產(chǎn)仍然有很大的發(fā)展空間和價(jià)值。
四、分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌——“分權(quán)寶”度假眾籌交換平臺(tái)模式
1、度假地產(chǎn)銷售的解決之道
目前，度假地產(chǎn)銷售面臨的四大困境，可歸納為：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，買了旅游地產(chǎn)卻不需要長(zhǎng)期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營(yíng)困擾著購(gòu)房者；二是度假交換的問題，在一個(gè)地方買房，但希望去全球旅游，怎樣保證換住權(quán)益；三是經(jīng)營(yíng)的問題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實(shí)現(xiàn)較高的收益成為很大問題；四是總房?jī)r(jià)高的問題，可以說總房?jī)r(jià)高擋住了80%的家庭。
面臨這些問題，如何破解？綠維創(chuàng)景推出了一個(gè)眾籌平臺(tái)——分權(quán)寶，用拆分的手法，將您的房子納入交換體系，讓一個(gè)地方的房子“飛”起來。其核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，將難以去化的度假地產(chǎn)變成社會(huì)真正需要的一種產(chǎn)品，我們稱之為以房產(chǎn)投資為依托的度假生活轉(zhuǎn)換模式。如何實(shí)現(xiàn)這樣一種轉(zhuǎn)換？
第一，酒店化經(jīng)營(yíng)。用酒店管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)，將房子有效的分拆，并對(duì)所有房子進(jìn)行處理；同時(shí)采用標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，使得出租和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候相對(duì)來說比較容易。
第二，產(chǎn)權(quán)分割。一套房子分為10份、13份或52份，共同擁有產(chǎn)權(quán)。
第三，時(shí)權(quán)交換。房子有兩個(gè)權(quán)，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)，一個(gè)是時(shí)權(quán)。如何把產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)分離，交換時(shí)權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，是最大的問題。
第四，旅行服務(wù)。交換不僅僅是房間的交換，能不能實(shí)現(xiàn)用旅行服務(wù)去交換，這是我們想做的。
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