萬科總裁郁亮談房地產(chǎn)： 輕松賺錢的時代結(jié)束了

“黃金”褪色“白銀”仍是第一大產(chǎn)業(yè)

今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售有所放緩，市場對后續(xù)走勢的判斷也隨之出現(xiàn)分化。作為業(yè)內(nèi)率先提出“下半場”概念的領(lǐng)軍人物，郁亮表示，盡管下半場已成行業(yè)共識，但目前市場上對這一概念的理解過于悲觀。

“真的沒理由特別悲觀！”郁亮說，“行業(yè)好不好，看跟什么時候比較，參照系很重要。跟２０１３年比確實不好，前四個月同比下降９．９％，但跟２０１２年比起來，好很多，增加４８％，要是跟２００８年比，那就好得太多了。”

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，只是過去“膽大為王，高端為上”，輕松賺錢的時代結(jié)束了。下半場對企業(yè)能力的考驗會更加全面，不適應(yīng)的企業(yè)會被淘汰，而優(yōu)秀企業(yè)并不會缺少成長空間。

他說，房地產(chǎn)雖然從“黃金”褪色到“白銀”，但仍然是我國第一大產(chǎn)業(yè)，平穩(wěn)增長仍然可以期待。

“所以我覺得真的沒理由特別悲觀，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行之中，而且經(jīng)歷２００８年以來多輪宏觀調(diào)控后，這個行業(yè)越來越健康了，漲幅越來越緩，甚至出現(xiàn)個別的松動，而這不正是多年宏觀調(diào)控希望看見的結(jié)果嗎？有了健康的市場，今后發(fā)展的空間不就有了嗎？”郁亮說。

房企“白銀時代”面臨轉(zhuǎn)型

在對房地產(chǎn)業(yè)保持信心的同時，郁亮也認(rèn)為和“黃金時代”相比，“白銀時代”獨有的特征正逐漸顯現(xiàn)。精細(xì)化、平臺化、金融化趨勢將是未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

郁亮說，首先，在“白銀時代”，一招鮮不能再包打天下了。以前，一些開發(fā)商的理念是，我造出最好的房子就一定有人買，但現(xiàn)在這肯定不成立了，需要更為精細(xì)化的產(chǎn)品和服務(wù)。郁亮認(rèn)為，未來的客戶需求會有很大的區(qū)別，而移動互聯(lián)網(wǎng)時代企業(yè)也需要更加善待客戶。郁亮透露，萬科未來將按照“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好鄰居”的總體思路，在產(chǎn)品性能、服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)氛圍上努力，不斷超越行業(yè)目前的范圍和水準(zhǔn)，始終保持行業(yè)領(lǐng)跑者的地位。

第二，郁亮認(rèn)為，“白銀時代”的房企將從開發(fā)商向平臺運營商的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)換，因為平臺才是最符合互聯(lián)網(wǎng)時代商業(yè)邏輯的形式。郁亮說，互聯(lián)網(wǎng)正在影響經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的方方面面，傳統(tǒng)行業(yè)都面臨著互聯(lián)網(wǎng)的改造，海爾、小米都是其中成功的典范。“今后的房企將不是靠資產(chǎn)去賺錢，不是靠擁有黃金地段的物業(yè)去賺錢，而是靠擁有經(jīng)營物業(yè)的能力去賺錢，這才是靠譜的事情。”郁亮認(rèn)為。

第三是房地產(chǎn)業(yè)的金融化趨勢會很明顯。郁亮說，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須要能解決支撐發(fā)展的錢從哪里來的問題。找到什么錢，決定你能做什么事，這在以前“錢松”的時代根本不是房企需要考慮的問題。而現(xiàn)在，在社會信貸不那么寬松，房地產(chǎn)投資水平逐漸下降的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)采取入股銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的方式將成為必然的選擇。

萬科欲轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商

作為行業(yè)龍頭的萬科，面對每一次行業(yè)調(diào)整總是表現(xiàn)出色。

今年以來，郁亮帶領(lǐng)萬科高管密集拜訪了海爾、小米、阿里巴巴等炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。在這個互聯(lián)網(wǎng)時代，萬科又一次當(dāng)起了房企轉(zhuǎn)型的先鋒。

很快，萬科學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維的成果浮出水面。萬科首先從內(nèi)部“開刀”，變職業(yè)經(jīng)理人制度為事業(yè)合伙人制度，以進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊的主人翁意識、工作熱情和創(chuàng)造力，強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系，為股東創(chuàng)造更大的價值。

郁亮說，在拜訪海爾時，張瑞敏的一句話對自己影響很大——“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”，意思是企業(yè)一定是在做這個時代允許你做的事情。

“任何企業(yè)在面向未來的時代都沒有優(yōu)勢，都要從學(xué)習(xí)和改變自己開始。在互聯(lián)網(wǎng)時代，合伙人制度是比職業(yè)經(jīng)理人制度更符合商業(yè)邏輯的管理制度，這就是我們跟互聯(lián)網(wǎng)學(xué)來的東西。”郁亮說。

據(jù)郁亮介紹，除了對內(nèi)部架構(gòu)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)思維的改造外，對外萬科正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的“輕資產(chǎn)、重運營”模式，通過“小股操盤”，讓管理和運營產(chǎn)生價值。“雖然都是蓋房子，但原來主要是蓋有人住的房子，而現(xiàn)在要蓋有人用的房子，有商業(yè)、購物中心等城市配套。當(dāng)然并不是說萬科自己要去做食堂、菜市場，我們是蓋好了給別人來用，然后通過操盤來賺錢。”萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的身影正逐漸顯現(xiàn)。