黃奇帆：房地產未來發展的6大研判！

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。
回顧中國地產總量增長：
1998年中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。
2007年的銷售量本來已經到了差不多7億平方米。
2008年爆發全球金融危機，中國房產交易量下降萎縮到6億平方米。
2012年前后，房地產交易量翻了一番，從6億增長到12億平方米。
2012年到2018年，又增加了5億平方米，達17億平方米。
過去20年，中國房地產新房交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
那么，今后的十幾年房地產走勢如何？
中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。

過去20年中國房地產受城市化、舊城改造、住房質量、人均住房面積增加等因素影響，交易總量翻四番。未來城市化率增長放緩；舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少；人均住房面積基本平衡；住房質量逐漸增加。

今后十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，10幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

總量萎縮后，房地產的熱點
重點地區在哪里？
過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；無論是大城市、還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花。從現在開始，往后的十幾年，房地產不會全面發熱的狀態，但還會有熱點。
這個建設量、生產量主要
體現在三個熱點地方
A中心城市
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。

B大都市圈
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

C城市群
城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點。

現在近10個跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。大都市圈里會有一些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

今后十幾年，房價趨于穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。

過去十幾年，受供求關系、通貨膨脹等因素影響，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

但總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。這兩年國家去杠桿、穩金融，已經做到了讓M2的增長率大體上等于——GDP的增長率+物價指數。

可以預判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中。

中國土地價格，不存在大幅下跌的可能性：
中國樓市房價，不會出現大幅度的往下墜落；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。

今后十幾年，房價會趨于平穩，既不大跌，也不大漲。

世界之最

中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。

Tips
中國房地產商有三大特征：
第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模。
第二，層層疊疊。一個大房地產公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發，它會在二三十個省各注冊一個省級開發公司。
第三，空殼公司多。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂發展。
今后十幾年，基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。
在房地產的調整發展中
會從四個軌道上縮小
A房產企業收縮
超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，不會再搞行政性的分布。

B工商年檢注銷
年檢通不過的就注銷。

C房產企業轉行
房地產商在市場規模縮小、一些城市房地產業務衰退的情況下，會主動轉行。

D收購兼并
這四方面將構成房地產開發企業數量的大幅下降。

中國房地產開發商的高負債率也是世界一最，中國9萬多個房產商的總負債率去年是84%，前10位銷售規模的房產商負債率也在81%。

整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。

表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鏈斷裂，高利息的負債會使房地產商在逆周期、經濟下行、房產銷售各方面出現困難。

在今后的十幾年，新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

一是土地批租債務。買地的錢來源會得到管控，土地批租的高負債率就會減少。
二是預售規范。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售，降低債務率，減少透支現象，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。
三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現資產負債率的降低。

由此可見，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。

我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實際上的擴張需求又很低。

在這個意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價就高。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。

中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果，要正向地給予積極的鼓勵。

今后十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準的供應土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。

以上是六個主要趨勢性的判斷。這六個方面的趨勢有土地供給、有企業供給、有成本價格的供給、有資本貨幣的供給。
總的來說，供給側的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產其它各個枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會形成整個房地產業各個方面的變化。