印度開發商，“跑部錢進”！

文/交廣 企業管理 咨詢公司首席專家譚小芳

前言：

最近印度政府又被腐敗指控所纏身，劍指印度最有權力的人物——印度執政的國大黨主席索尼亞-甘地。據媒體報道，印度反腐敗活動人士阿文德-柯日里瓦爾(ArvindKejriwal)在本月初指控索尼亞女婿羅博特-瓦德拉(RobertVadra)得到了DLF公司6.5億盧比無息無擔保的貸款，并以遠低于市場價從DLF公司獲得了共計30億元的資產。

DFL公司是印度傳奇的私營地產教頭。在短短10年里，這家公司把新德里遠郊的一個荒無人煙的地方建成一個現代化的世界離岸外包中心——古爾岡(Gurgaon)市，并吸引了克杰-韋爾奇把通用的后臺操作中心搬到這里。DFL目前是全球最大的地產開發商。指控爆光后，DLF頓時失去光環，在指控的下一個開盤日，其股票創兩月來最高跌幅，達到7.24%，目前仍在月最低點徘徊。

在印度，腐敗被認為是最急迫的問題。老百姓甚至需要為維修水管、考取駕照、領結婚證之類的事情而賄賂，印度政壇更是長期存在“小官貪小錢，大官貪大錢”的腐敗之風。去年以來 房地產 和電信業爆出的重大貪污、榨取國庫丑聞案件，使國民對國大黨領導的聯合政府極度失望。

美國一份報告稱，印度平均每年流失193億美元的非法資金（黑錢）。拉姆德夫方面稱，現存在海外的賬戶、原屬印度“國家資產”的“黑錢”總額高達400萬億盧比，而這些黑錢往往與大人物有關。與此同時，印度的貧富差距卻大得驚人。嚴重的腐敗加劇了國民對政府的不信任感，對印度的政治體制也產生了威脅。據報道，印度內閣成員中有1/4都曾或正在遭受腐敗指控。政府官員在指責拉姆德夫和哈扎爾的行為時，他們回應說，苦等了幾十年還看不到政府采取具體行動打擊腐敗，現在只有直接來自民眾的壓力才能產生效果。

印度雖是民主國家，但很多印度學者和分析家卻認為，這種印度式民主體制的弊端卻滋生了腐敗。政府為穩固執政基礎，不得不把一些重要部門交給資質不夠的地方黨派，以平衡政黨利益。比如，已故印度總理英迪拉·甘地，就曾在上世紀70年代以經濟利益和計劃 官位等手段拉攏了一批唯命是從、阿諛奉承的政客，利用他們達到分裂反對黨的目的。腐敗風氣致使一些較廉潔的官員遭同行排擠。

著名企業 管理學習 專家譚小芳老師指出，印度的司法體系存在不透明、法官不稱職等問題，現有的反貪法律也形同虛設。由于政黨內部就充斥著腐敗，政府為自身統治而不得不向那些有背景的腐敗分子“投降”，反腐議案遲遲不能通過。印度普通公務員工資較低，這導致他們靠濫用權力謀取私利，進而加劇腐敗。

開發商用迷蹤步“跑部錢進”

在中國，人們用“跑部錢進”來形容企業家通過賄賂獲得政府部門的項目審批，印度也不例外，甚至是有過之而無不及。在房地產領域，其所要跑的部門之多，程序之繁雜，有如一個迷宮。而對于駕輕就熟的開發商來講，其應對策略有如“迷蹤步”，琢磨不透。

據譚小芳老師了解，其中的環境審批程序，就需要1-2年的時間：首先要向國家專家鑒定委員會(SEAC)申請，得到確認后再向SEAC做報告，報告通過后要對SEAC的監視報告再做答辯，答辯后再次向SEAC做報告，報告通過后再向環境影響評估局(SEIAA)做報告，報告通過后還要得到來自SEIAA、電力部門、服務部門、機場管理部門和環境森林部門等等部門的各種無議異證明，而這些證明包含了50種奇怪的條件。另外，整個過程期間還包含了個人訪問。

辛格在其自傳中稱，他剛開始時，最辛苦的工作就是與各種各樣的政府部門打交道，以獲取審批證明。“我整個人都忙于處理無數的政府審批這種吃力不討好的工作。我必須與無盡頭的官僚習氣搏斗，為了等待各個部門的審批報告，我在郵局撞破了頭”，辛格在書中寫道。

然而，這種寶貴的經驗卻使辛格獲得了成功。印度 房地產企業 的特點在于地域的集中，據報道，DFL的一半地產都在古爾岡市。這說明了他在古爾岡的“迷蹤步”跑得很成功，并抓住了這一關系資源優勢，集中精力進行發展。辛格說：“與政客建立關系使道路更加暢通，當我試圖建設古爾岡時，我意識到除非與責任首席部長發展好工作關系，不然是不可能把事情做好的”。如今的古爾岡，其最出名的區域就叫DLF城。

開發商必然與所有政黨操持友好關系，“這關系到生存問題”。此外，更加頭疼的原則是，開發商必須與所有政黨都維持好關系，因為政府隨時都有可能更換。維持關系包括政治獻金、行賄等，而要打交道的部門之多之復雜，那幾乎不是新進開發商能夠處理得了的。辛格甚至曾與一任首席部長的關系處理得不好，那斷時間DFL極不好受。

房地產是“腐敗”的代名詞

開發商與政府如此緊密的關系，使得房地產成為滋生腐敗最大的溫床之一。印度房地產開發商組織聯盟(CREDAI)的一份報道稱，印度的房地產已經與賄賂和黑錢是同義詞了，報告稱：“這個國家被認為是全球最腐敗的國家之一……而房地產部門被認為是這個臭名的最大貢獻者之一”。

在短暫拍賣土地的時間里，開發商卻需要先得到各種各樣的證明，只有與政府走得最近的開發商才能通過特殊窗口，快速獲得。同時，沒有得到批準而先開建，開建過程中違反容積率規定，先提高樓層數再向政府申請，沒有得到批準就提前售樓等等行為，都已經成為房地產界的潛規則。如果按照正常的審批程序，估計很多開發商的房子更加無法建成。

而對于那些開建后無法與政府修補關系的，則往往推遲工期，甚至轉移陣地。曾經發生過這樣一個事例，有位客戶買了開發商在建的房子，最后通知收房時房子卻是在另外的地方，開發商解釋說由于等不到政府的批準，原先的計劃搬到另外一塊地皮上去了！

譚小芳老師指出，金錢緊密聯系的這個房地產管理系統相比，由于其復雜性，甚至被稱為“無系統”。針對政府這種無序又陳舊的審批程序和官僚作風，印度競爭委員會的前主席維諾得(VinodDhall)發問道，為什么航空、電信和石油部門有一個比較好的監管部門，而房地產卻沒有。在印度，連房地產的經紀行業都沒有任何指導原則，從業人士也無需獲得任何資格證書。

不過，這一切并沒有阻礙投資資金繼續進入印度房地產市場。最新的印度PHD工商會(PHDCCI)報告稱，隨著 金融市場 不確定性的增強，印度市場更多的資金正正投資到房地產，僅次于金銀市場。