深圳房地產轉型之痛與轉型之路

最近，有媒體報道，深圳關于“高校應屆畢業生將無限制入戶深圳”的人才引進政策，被猜想為對“限購”的變相松動。在筆者看來，持這種說法者，既不懂深圳房地產的轉型之痛，又不明深圳房地產的轉型之路。

搜房網數據監控中心統計，3月份深圳商品房成交3430套，環比上漲77%，創下9個月來最高紀錄；成交均價17429元/平方米，環比上漲3.58%，同比下跌10.27%，呈現量漲價跌之勢。另一方面，截至目前為止，深圳已經連續4個月居住用地零成交。

值得注意的是，深圳之外還出現了全國范圍的放量，申萬跟蹤的21大城市3月份銷售面積合計為1337萬平米，較2月環比上升56%，較去年同期增長53%。一線城市（北上廣深杭）和二三線城市環比增長分別達到47%和60%。龍頭公司萬科、保利、招商、金地在3月銷量合計達到245億元， 較2月環比上升81.5%。這四大龍頭深圳占三，使深圳商品房成交上漲77%，不僅高于21大城市的水平，而且高于一線城市水平。一些銷售較好的城市如深圳、蘇州、無錫，出現土地零成交現象，可見開發商拿地態度更趨謹慎。

在成交價格方面，深圳一季度所推出的5塊用地（包括2塊商業性服務設施用地、2塊工業性用地、1塊道路+地下社會停車場庫+地下商業用地）中，除一塊中止出讓，其他地塊全部底價成交。另外兩塊在1月同時中止的地塊在再次掛牌時各自調低了起始價格，最終才以底價成交。

與全國比較，3月土地累計成交面積為2.3億平米，成交金額為2223億元，同比萎縮35%和50%，其中全國住宅土地市場交易面積累計同比萎縮46%，交易金額萎縮56%，平均溢價率仍維持在較低水平的4.18%，好過深圳的零溢價。而且，據中國指數研究院對土地市場的分析報告指出，零溢價率拿地已成為深圳住宅用地市場的普遍現象——“2011年深圳推出的住宅用地全部以底價成交”。可以說，零溢價率拿地，使深圳更能經受此輪房地產調整的轉型之痛。

拿萬科來說，在王石時代，萬科是以打造純住宅為主，而在郁亮接手后，公司發展的方向轉移到商業地產方面，這兩種不同的發展策略，對于這些習慣了住宅開發的中高層管理人員來說，理念不合是最大的矛盾。于是出現萬科“離職門”現象。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，從萬科多起中高層離職來看，這是很明顯的“轉型之痛”。

一般認為，萬科選擇往商業地產方面轉型，其實是為了應對宏觀調控，對沖住宅銷售的下滑。郁亮則指出，萬科的商業地產是社區商業，是為了住宅而商業，并非因為宏觀調控，也非因為商業住宅的增長潛力，萬科跟其他開發商在發展商業地產上是完全不同的取向。從郁亮的“萬科商業地產”版圖看，未來5年，萬科的商業地產占比將從5%提至20%，并提出了明確的三大商業品牌：“萬科廣場”將打造成購物中心、“萬科大廈”將定位于寫字樓、“萬科紅”主要為社區商業。萬科的商業轉型能否成功，尚有待時間來檢驗。但是，萬科轉型與“武鋼養豬”不同，走的是主營清晰、產業升級、人才適應的轉型之路。

深圳的經濟可以說是最不依賴房地產的，深圳的房地產收入占總財政稅收比例不大，深圳本身自住型購房人群較多，高科技產業發達、戰略新興產業起步較早。因此，深圳與全國其他地區在經濟轉型上取向不同，是以人才為中心的經濟轉型。深圳“2012年人才引進政策新聞發布會”透露，高校應屆畢業生將無限制入戶深圳，農業戶籍人員引進的限制被取消，單位申辦和個人申辦條件等同。這一變革 ，被業內人士猜想為對限購的變相松動。實際上是誤讀了深圳以人才為中心的經濟轉型戰略。