轉型商業地產：一次艱難的跨越

　　最新的調查表明，第二季度，亞太區高端零售(商場)的最高租金排名前十位中，上海以及北京包攬八席，北京 王府井 地區商場租金甚至一舉超過了新加坡的“烏節路市場”，以每平方英尺每年413美元的租金，排名第一。外部環境的變化，帶給中國商業無盡的想象空間。

　　然而，現實與市場展現的可能性之間，距離尚遠。以商業地產為主業或者能在公司業務中占一席之地的企業，寥寥可數。一些承擔區域開發的地主企業，不得不成為“全能選手”涉足商業， 中國國貿 、 陸家嘴 、 浦東金橋 、 張江高科 正是這樣的類型，然而這些企業由于地域性過強，基本沒有跨地域的發展，未對行業隆起帶來推動作用。

　　而主流房地產企業，則大多圍繞住宅銷售運營，鮮有在商業地產上高比例持有。既有住宅銷售，又有商業項目，成為多數地產公司的不二選擇。

　　眾所周知，中國處于城市化高速發展中期，普遍認為十年之內房地產景氣周期將可維持。因此，盡管地產商轉型商業地產的聲調頗高，但大多處于觀望階段，在土地儲備尚可支撐三至五年的規模之下，他們并不急于將商業地產的比例提至過高。一波又一波的宏觀調控，密集的限購政策，令地產商見識了從未有過的行政手段，一些中小型公司難以為繼，而這些公司的主資產——土地，卻成為大公司口中的美味，每一次轉型都成為一些公司消失、一些公司更為強壯的佐料，對于以住宅開發為主的公司，規模越大，意味著他們在中國各個角落觸角越多，“東方不亮西方亮”的區域差別，可以讓地產商擺脫資金困境。

　　前十年的“地產狂奔”，如果不是2008年橫來的金融危機降溫，中國房地產不知道要沸騰到什么程度！中國社科院在2010年12月發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告 (2010-2011)》分析認為，2009年，我國房地產業平均毛利率為55.72%，雖僅僅是毛利，但超過五成的毛利率依然令其他諸多行業望塵莫及。這樣的毛利率是在什么情形下產生的呢？我們先看一個數字，據國土資源部公布的數據，2009年全國土地出讓收入 1.5萬億元，2010年全國土地出讓金達2.7萬億，也就是說，在土地獲取成本如此高昂的情況下，住宅銷售仍然可保持較高的利潤率。事實上，“地王”、“天價”本身就形成了土地稀缺的預期，上游的緊缺傳導至下游時，成本是無法阻擋失去“預期理性”的瘋狂腳步的，房價飛漲的根源在于“土地資產化”先導。如果地方政府對土地財政仍然難以擺脫，那么以住宅開發為主導的房地產模式，將難以得到根本的扭轉。

　　原因很簡單，住宅開發可以兌現“土地資產化”之后的價值，而商業地產卻要把其沉淀下來，這幾乎是兩個方向截然相反的事情，一邊是以“土地增值”為中心的短期經營為主，一邊是以“地上附著物增值”為中心的長期運營為主，一邊是粗放建造，一邊是精細化治理，可以說，住宅開發與商業地產完全是兩種不同范疇的商業陣營。

　　話說回來，當前中國商業地產的生存境況就很清楚了，一位戴德梁行高管去鄭州經濟技術開發區時，見識了中國式的城市化效率，一塊平地上，可以很快地被工業企業、總部大樓以及住宅鋪滿，然而開發區管理者稱，這里最稀缺的是好的商業物業，以致園區難有聚攏人氣的場所。這幾乎是所有新式園區的弊病，偌大的新城區，盡是光鮮的工業與住宅，卻沒有令人心動的商業。中國的商業店鋪、百貨商場不少，但對于新城區而言，卻缺乏真正的“有效供給”。也就是說，商業地產企業未來有足夠的“插旗”空間，但是當下，以園區開發為主的工業用地模式，與以住宅開發為另一條主線的招拍掛土地出讓模式，均是強調快速建成、短期營收的“貨如輪轉”思維，商業地產所需要的孵化條件，除了新加坡或者是香港公司可資實現之外，純粹的大陸商業地產公司實在是鳳毛麟角！

　　因此，就出現了一個現象，雖然諸多公司都強調要從住宅開發轉型向商業地產，但是具體到執行環節時，卻會出現“一邊倒”的現象。通常的場景是：在公司切分“蛋糕”時，負責住宅事務的部門往往會在資金、人力獲得系統性的支持，而負責商業地產的部門則由于給公司帶來的贏利回報緩慢，在公司內部博弈中往往處于弱勢，除非公司創始人執意于商業地產，否則，在大公司難以擺脫的利益杠桿面前，商業地產運營團隊一定是“弱勢群體”。

　　當然，從宏觀層面上整體情況并不悲觀，因為未來五至十年，隨著土地“價高者得”的政策逐漸弱化，以及保障房供應體系的改善，從住宅用地中獲取土地財政的做法，不可能長期維系。事實上，一線房地產公司在戰略規劃上，已然認識到商業地產對于“抗周期”的強勁作用，只要從現在開始不斷強化由住宅到商業的“轉軌”意識，即便是小規模的實踐，也將從復雜的商業地產運營中積累出難得的經驗。

　　中國城市化依然存在巨大的待墾空間，即便是已經存在的消費規模，已足以令目前稀稀落落的商業地產企業慢慢消化。有數據顯示，2010年中國的奢侈品消費總額達110億元，占全球的1/10。蘋果已經在中國擁有眾多商鋪，但再次宣布計劃開設上海的第三家分店。這些領軍品牌的擴張，令商業房地產商越來越看到可以抓住的機會。中國城市化進程一度滯后，但正因為這個缺失卻給未來十余年留下了“提振內需”的充足空間，這是其他國家及地區結束城市化進程之后，再也不具備的成長空間。