深圳地鐵助王石破局，“萬寶之爭”仍存變數(shù)

　　資料顯示，深圳地鐵集團是深圳市屬大型國有獨資企業(yè)，承擔深圳城市軌道交通投融資、建設(shè)、運營，目前凈資產(chǎn)1503億元，總資產(chǎn)2411億元。其通過軌道交通上蓋運作物業(yè)開發(fā)，目前擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項目10個，分布于前海蛇口自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華等區(qū)域。

　　2015年12月18日，萬科股票開始停牌，如今已近3個月，萬科與深圳地鐵集團的合作也或許意味著“萬寶之爭”已接近尾聲。

　　萬科公告顯示，除了與深圳地鐵集團繼續(xù)談判之外，萬科還在與其他潛在對手方進行談判和協(xié)商，公司股票將繼續(xù)停牌。同時，該合作備忘錄還需萬科董事會或股東大會批準。目前，寶能系為萬科大股東，共計持有萬科26.18億股，24.26%的股權(quán)。如果寶能拋出其他招數(shù)，王石精心謀劃的這盤棋也恐生變。

　　不過，有消息稱，萬科管理層、此前大股東華潤和深圳地鐵集團將結(jié)為一致行動人，持有萬科的股權(quán)將超40%，而寶能系也存在資金鏈緊張的問題。

　　3月13日，公布與深圳地鐵集團合作的同時，萬科發(fā)布了2015年年報。年報顯示，2015年萬科實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。由于結(jié)算滯后于銷售，2015年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣1955.5億元，同比增長33.6%；實現(xiàn)凈利潤181.2億元，同比增長15.1%。

　　雖然頭頂“萬寶之爭”的陰影，但2015年萬科重新拿回了房企“一哥”的名頭，恒大、綠地則緊隨其后。2014年，綠地憑借全年2408億元銷售額，超越萬科（銷售額2151.3億元）登頂房企老大寶座。

　　其實，這對于萬科來說算不上多大的喜事，目前房地產(chǎn)市場頗為尷尬。各類城市房屋及土地市場進一步分化，一二線城市市場有回暖跡象，但土地市場競爭激烈，地價上漲，地王頻出，不買地可能被擠出市場，出手卻風險巨大；三四線城市地價相對便宜，但在去庫存壓力較大，并不敢大舉拿地。

　　2014年，萬科開始推行項目跟投制。根據(jù)該制度，萬科項目團隊、城市公司及區(qū)域管理層必須強制跟投新獲取的項目，如果投資失敗，跟投員工將承受巨大損失。于是，萬科經(jīng)營團隊在投資上非常謹慎，會設(shè)法尋找價格合理的投資機會，包括二手地、合作開發(fā)，甚至是購買爛尾樓、在建工程。

　　雖然眼下一線城市樓市再次火爆，房企的轉(zhuǎn)型之路并不可逆轉(zhuǎn)，對于萬科來說，如何成功轉(zhuǎn)型更為關(guān)鍵和急迫。萬科總裁郁亮亦表示：“公司對房地產(chǎn)白銀時代的判斷被證明是正確的，聚焦白銀時代重點市場的戰(zhàn)略，保證了萬科主營業(yè)務的穩(wěn)健增長。”

　　2014年，萬科開始以傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向“城市配套服務商”轉(zhuǎn)型，其中物流地產(chǎn)和物業(yè)服務方向日漸明晰。物業(yè)方面，2015年，萬科物業(yè)服務實現(xiàn)主營業(yè)務收入29.7億元，同比增長49.4%；值得注意的是，今年其拓展了377個非萬科開發(fā)的住宅項目。去年，萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立，截至2015年底，已獲取和擬獲取項目29個，總建筑面積300萬平方米。

　　萬科此舉與綠地在地鐵方面的布局并不一樣。

　　在房地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地推進“大基建、大金融、大消費”戰(zhàn)略。2014年，綠地地鐵投資發(fā)展公司成立，綠地與申通地鐵(600834,股吧)、上海建工(600170,股吧)等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務。

　　而萬科與深圳地鐵的 “軌道+物業(yè)”，是通過上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益。

　　其實，2014年萬科與深圳地鐵已有合作，萬科參與了深圳紅樹灣項目開發(fā)，這被視作萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務商的典型案例。目前，包括萬科在內(nèi)的房企在核心城市拿地都非易事，與深圳地鐵的合作，將使其更容易獲取優(yōu)質(zhì)項目。此外，萬科稱，雙方以深圳為起點，逐步實現(xiàn)向珠三角乃至全國其他重點城市的拓展。這也意味著，萬科有機會借此在更多城市尋得機會。

　　萬科董事會主席王石稱，深圳地鐵集團是深圳最主要的城市建設(shè)者之一，這次拿出最稀缺的核心地區(qū)土地資源合作開發(fā)，充分體現(xiàn)了合作的誠意和對萬科的信任，兩家公司優(yōu)勢互補，抓住深圳進一步城市化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供的歷史機遇，將為全體股東創(chuàng)造更大價值。

　　不過，這些都取決于萬科董事會、股東大會是否批準萬科與深圳地鐵的合作，如果答案為否，一切將化為泡影。