華夏幸福19.7%股權折價轉讓背后:開發商錢有多緊?

本報記者 張曉玲 

19.7%股權，138億，這是中國平安給總資產3000多億的產業運營商華夏幸福的估值。

23.65元/股的交易價格，比前一個交易日折讓5%，更比今年的高位低了50%。

7月10日華夏幸福公告平安入股后，刺激股價漲停，但第二日即回落。

得到平安輸血，今年3月以來頻傳資金鏈緊張的華夏幸福，渡過了驚險的一關。而更多的中小地產商，卻面臨錢緊的局面。

“房企的資金壓力相比2015-2016年大幅收緊。”中原地產等機構預計，今年還將會出現多宗股權融資，中小房企被兼并的案例。

開發商錢有多緊？

2018年中國開發商的資金壓力，從華夏幸福的案例可以窺見。

華夏幸福2017年銷售1538億，在易居房企銷售排行中位列第九；今年上半年銷售825億，排名第十一。

這么一家千億級別的開發商，過去的幾個月里頻傳資金緊張，并在4月初引發上交所18問。

華夏幸福2017年財報顯示，公司全年經營活動產生的現金流凈額為-162億元，近三年首次為負。據此，上交所要求華夏幸福解釋相關原因、影響，以及應對的措施。

幾個月后，平安突擊入股，拿下華夏幸福近20%股權，外界普遍認為，這有利于緩解公司的資金壓力。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，華夏幸福的股權轉讓，可以明顯改善企業的資金狀況；這也給其他房企做了提醒，2018年最重要的工作將是降低杠桿率。

2018年以來，隨著降杠桿的持續，監管層嚴控銀行信貸和信托等表外資金違規進入房地產市場，開發商國內融資渠道全線收緊。

“現在開發貸也很難拿了，基本只給大開發商，我們公司今年以來都是在香港做一些銀團貸款。”廣東一家民營房企向21世紀經濟報道表示。

今年房企發行信用債也不容易。海通證券統計顯示，年初至6月8日，房企公司債中止21次，其中碧桂園、花樣年、美的置業、廣東珠江中止兩次，中止金額1510億元。

從年初開始，大量開發商便已轉向海外融資。中原地產研究中心統計， 2018年前5月，房企海外資本市場融資數據達到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆、127.85億美元上漲幅度達到了130%。5月單月發行金額就達到了32.9億美元。

一邊是融資難，一邊是房企的資金需求放大。在規模化競爭格局加劇的背景下，房企拿地對資金的需求更加迫切。

上半年土地市場信息顯示，百強房企依然在非常明顯地拿地加速過程中。據中原統計，截至6月27日，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，30家房企合計拿地金額高達7594億元。其中拿地超過200億的房企就多達14家。

不過，從拿地銷售比來看，克而瑞數據顯示，2018年1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45，低于去年的0.53，前30強更是大幅下滑；而銷售排名在50以后的房企拿地銷售比達到0.6，高于2017年的0.48。

可以看出，大型房企在融資收緊的情況下，投資相對謹慎。而小房企在做最后的沖刺，希望突破規模瓶頸。但在當前，放大杠桿拿地風險顯然也大了。

“我們公司今年不僅銷售額目標定得不高，就比去年高一點，而且我們認為，今年市場風險較高，拿地方面也是非常謹慎，拿地金額占當期銷售金額比例不能超過40%。”深圳一家大型房企內部人士透露。

償債高峰已至

2018年，房企不僅面臨融資難，還將迎來償債高峰。前兩年貨幣寬松狂歡借的債，要開始還了。

海通證券統計，年初至今地產公司債總償還量已高達1058億元，超過2017年全年償還量699億元。

假設回售行權總量中的40%需要在當期償還，則預計2018-2021年地產公司債券償還壓力分別達到3720億元、4264億元、4467億元、4971億元，2018年償付壓力已上升。

海通證券分析師涂力磊認為，目前行業銷售維持小幅增長，藍籌地產企業銷售維持高速增長，可對沖部分債務壓力。

房企的壓力測試也提上了日程。海通證券選取了19家房企測算發現，2018一季度，凈負債率大于100%的公司有14家，但龍頭類企業萬科A、保利地產、華夏幸福、金地集團等凈負債率出現下行。

短期償付能力小于1的公司分別有9， 短期償付能力小于1意味著手頭貨幣資金不足以覆蓋短期負債及一年內到期流動負債，存在一定風險。其中萬科A、保利地產、華夏幸福、金地集團、濱江集團、首開股份、 廣宇集團等無短期償付壓力。

對于2018年房地產市場的艱難，大型地產公司基本都有預見。

6月初，金地集團董事長凌克向21世紀經濟報道表示，防范風險，是公司今年的重點工作之一。

金地的策略是，這個階段會把總資產負債率控制在60%-70%之間，凈資產負債率在50%-80%之間。

萬科更早就已未雨綢繆。截至2017年底，萬科凈負債率低至8.8%。

在6月29日的股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，因為預知到今年的資金環境不會寬松，公司提前做了準備，未來公司還有空間去進行更多的投資。如果有好的并購機會，也會大膽獲取。