華夏幸福19.7%股權(quán)折價(jià)轉(zhuǎn)讓背后:開發(fā)商錢有多緊?

本報(bào)記者 張曉玲 

19.7%股權(quán)，138億，這是中國平安給總資產(chǎn)3000多億的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商華夏幸福的估值。

23.65元/股的交易價(jià)格，比前一個(gè)交易日折讓5%，更比今年的高位低了50%。

7月10日華夏幸福公告平安入股后，刺激股價(jià)漲停，但第二日即回落。

得到平安輸血，今年3月以來頻傳資金鏈緊張的華夏幸福，渡過了驚險(xiǎn)的一關(guān)。而更多的中小地產(chǎn)商，卻面臨錢緊的局面。

“房企的資金壓力相比2015-2016年大幅收緊。”中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年還將會(huì)出現(xiàn)多宗股權(quán)融資，中小房企被兼并的案例。

開發(fā)商錢有多緊？

2018年中國開發(fā)商的資金壓力，從華夏幸福的案例可以窺見。

華夏幸福2017年銷售1538億，在易居房企銷售排行中位列第九；今年上半年銷售825億，排名第十一。

這么一家千億級(jí)別的開發(fā)商，過去的幾個(gè)月里頻傳資金緊張，并在4月初引發(fā)上交所18問。

華夏幸福2017年財(cái)報(bào)顯示，公司全年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-162億元，近三年首次為負(fù)。據(jù)此，上交所要求華夏幸福解釋相關(guān)原因、影響，以及應(yīng)對(duì)的措施。

幾個(gè)月后，平安突擊入股，拿下華夏幸福近20%股權(quán)，外界普遍認(rèn)為，這有利于緩解公司的資金壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，華夏幸福的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以明顯改善企業(yè)的資金狀況；這也給其他房企做了提醒，2018年最重要的工作將是降低杠桿率。

2018年以來，隨著降杠桿的持續(xù)，監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托等表外資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商國內(nèi)融資渠道全線收緊。

“現(xiàn)在開發(fā)貸也很難拿了，基本只給大開發(fā)商，我們公司今年以來都是在香港做一些銀團(tuán)貸款。”廣東一家民營房企向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

今年房企發(fā)行信用債也不容易。海通證券統(tǒng)計(jì)顯示，年初至6月8日，房企公司債中止21次，其中碧桂園、花樣年、美的置業(yè)、廣東珠江中止兩次，中止金額1510億元。

從年初開始，大量開發(fā)商便已轉(zhuǎn)向海外融資。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)， 2018年前5月，房企海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆、127.85億美元上漲幅度達(dá)到了130%。5月單月發(fā)行金額就達(dá)到了32.9億美元。

一邊是融資難，一邊是房企的資金需求放大。在規(guī)模化競爭格局加劇的背景下，房企拿地對(duì)資金的需求更加迫切。

上半年土地市場(chǎng)信息顯示，百強(qiáng)房企依然在非常明顯地拿地加速過程中。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至6月27日，僅統(tǒng)計(jì)招拍掛市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額，30家房企合計(jì)拿地金額高達(dá)7594億元。其中拿地超過200億的房企就多達(dá)14家。

不過，從拿地銷售比來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6月銷售百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.45，低于去年的0.53，前30強(qiáng)更是大幅下滑；而銷售排名在50以后的房企拿地銷售比達(dá)到0.6，高于2017年的0.48。

可以看出，大型房企在融資收緊的情況下，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。而小房企在做最后的沖刺，希望突破規(guī)模瓶頸。但在當(dāng)前，放大杠桿拿地風(fēng)險(xiǎn)顯然也大了。

“我們公司今年不僅銷售額目標(biāo)定得不高，就比去年高一點(diǎn)，而且我們認(rèn)為，今年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，拿地方面也是非常謹(jǐn)慎，拿地金額占當(dāng)期銷售金額比例不能超過40%。”深圳一家大型房企內(nèi)部人士透露。

償債高峰已至

2018年，房企不僅面臨融資難，還將迎來償債高峰。前兩年貨幣寬松狂歡借的債，要開始還了。

海通證券統(tǒng)計(jì)，年初至今地產(chǎn)公司債總償還量已高達(dá)1058億元，超過2017年全年償還量699億元。

假設(shè)回售行權(quán)總量中的40%需要在當(dāng)期償還，則預(yù)計(jì)2018-2021年地產(chǎn)公司債券償還壓力分別達(dá)到3720億元、4264億元、4467億元、4971億元，2018年償付壓力已上升。

海通證券分析師涂力磊認(rèn)為，目前行業(yè)銷售維持小幅增長，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)銷售維持高速增長，可對(duì)沖部分債務(wù)壓力。

房企的壓力測(cè)試也提上了日程。海通證券選取了19家房企測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2018一季度，凈負(fù)債率大于100%的公司有14家，但龍頭類企業(yè)萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)等凈負(fù)債率出現(xiàn)下行。

短期償付能力小于1的公司分別有9， 短期償付能力小于1意味著手頭貨幣資金不足以覆蓋短期負(fù)債及一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。其中萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、首開股份、 廣宇集團(tuán)等無短期償付壓力。

對(duì)于2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難，大型地產(chǎn)公司基本都有預(yù)見。

6月初，金地集團(tuán)董事長凌克向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，防范風(fēng)險(xiǎn)，是公司今年的重點(diǎn)工作之一。

金地的策略是，這個(gè)階段會(huì)把總資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%-70%之間，凈資產(chǎn)負(fù)債率在50%-80%之間。

萬科更早就已未雨綢繆。截至2017年底，萬科凈負(fù)債率低至8.8%。

在6月29日的股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝表示，因?yàn)轭A(yù)知到今年的資金環(huán)境不會(huì)寬松，公司提前做了準(zhǔn)備，未來公司還有空間去進(jìn)行更多的投資。如果有好的并購機(jī)會(huì)，也會(huì)大膽獲取。