私募基金與房地產(chǎn)融資

發(fā)達(dá)國家 房地產(chǎn) 融資渠道很多，例如 房地產(chǎn)投資 基金、保險資金、退休基金、債券市場、股票市場等。而對于中國 房地產(chǎn)企業(yè) 來說，可以進(jìn)行權(quán)益融資的只有股票市場和債券市場，但尚不完善。

根據(jù)推算，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18%來自于自有資金，2%來自于其他渠道，剩余的80%都來自于商業(yè)銀行貸款。 但由此帶來的問題也是頗多的，例如投融資體系結(jié)構(gòu)的不合理，間接融資比例過大等等。

私募 基金實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資

雖然才剛剛起步，整體上仍處于無序狀況，但中國私募融資活動卻有著廣闊的發(fā)展空間。作為與公開發(fā)行互補(bǔ)的一種資金配置形式，私募融資像一座橋梁，在很多情況下能夠更便捷地將雙方聯(lián)系起來并實(shí)現(xiàn)溝通，滿足雙方的要求，兼顧融資效率與投資者保護(hù)。具體而言，多方面因素將推動中國私募融資活動的開展。

投資者方面

近年來中國證監(jiān)會奉行“大力培育與超常規(guī)發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者”的政策，機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量和規(guī)模出現(xiàn)了相當(dāng)快的增加和擴(kuò)張。

房地產(chǎn)企業(yè)自身方面

不同類型、不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)都有可能需要借助私募方式，以實(shí)現(xiàn)融資或改制的目標(biāo)。對于已公開發(fā)行、已 上市 的公司，需要借助私募的方式引入戰(zhàn)略投資者，或者作為實(shí)施“股票期權(quán)”激勵計劃的手段，向公司管理層等特殊對象進(jìn)行股權(quán)融資；對于仍具有存在價值及盈利前景的中小企業(yè)，借助私募完成股權(quán)改造，由此對該企業(yè)信息掌握比較充分的員工或關(guān)系人充任股東，是相對合理而可行的做法；企業(yè)有時會面臨負(fù)債率較高的局面，銀行不愿貸款，也無法找到合適的擔(dān)保，同時又沒有必要或不愿進(jìn)行募股。這種情況下，員工或特定人往往清楚地知道企業(yè)所集資金確實(shí)能夠帶來的回報，私募債券就是較好的解決之道。

資金方面

由于私募的民間資金特點(diǎn)，房地產(chǎn)項目投資所能夠持有的最終的物業(yè)價值和資金退出的安全快捷，長期以來不僅吸引了企業(yè)投

資，也吸引社會資金。此外還有數(shù)量更為龐大的資金進(jìn)入土地和項目建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)，這就形成了房地產(chǎn)市場私募融資的供應(yīng)和需求，并形成一種與正規(guī)金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)不同的特有商務(wù)模式和運(yùn)作規(guī)則。2001年起中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走高，摩根等很多的資金蜂擁而入。同時有權(quán)威調(diào)查顯示，中國目前地下金融的規(guī)模高達(dá)800億元，其中 私募基金 的規(guī)模占到約600億~700億元，亦有言論指私募基金規(guī)模已達(dá)萬億元。再次，據(jù)查目前中國居民儲蓄存款也己達(dá)12萬億元之巨。對于那些業(yè)務(wù)成長較快，急需資金發(fā)展的開發(fā)商而言，能夠利用外資、閑散“游資”和巨額存款的私募融資可以說是一個很有吸引力的融資渠道。

政策方面

按照新《證券法》的規(guī)定，對向累計低于200人的特定對象發(fā)行證券的行為不屬于公開發(fā)行，從而新《證券法》為中國的私募市場留下了發(fā)展空間。雖然到目前為止，中國還沒有明確私募的概念和相應(yīng)的法律規(guī)范。不過私募融資的行為在中國是客觀存在的，盡管在多數(shù)情況下沒有得到正式肯定的 私募投資 行為肯定會帶來不少麻煩，但也有著積極的一面，因此適度的發(fā)展私募融資市場是中國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)應(yīng)有的選擇。

（作者單位為 北京 大學(xué)軟件與微電子學(xué)院）