人民幣升值熱錢涌入 業內擔憂房價或被推高

　　但就像“狼來了的故事”一樣，專家認為，今時不同往日，中國政府不會放手不管，任由房價漫天高漲。

　　業內擔憂

　　人民幣升值恐助推房價

　　有這么一個簡單的邏輯關系：貨幣就如同一把尺子，用它來度量房價，如果尺子縮短了(貶值)，那么房價就會相應上漲；如果尺子拉長了(升值)，那么房價就會相應下跌。

　　按照這個規律，如果人民幣對外升值，相對于國內來說可以說是貶值了，那么房產投資自然成為人們的“保值”投資之一，從而助推了房價的上漲。

　　美國 上市 公司中國房產信息集團分析師薛建雄接受本報記者采訪時說，以往外資看中的是人民幣升值的預期，直接將大量的資金投入 房地產 市場，而近幾年，這一比例有所減少。

　　對人民幣升值來說，可能對樓市產生一個間接的影響。也就是說，老百姓、投資客和華人華僑尋求“房地產”作為保值的投資方式。

　　薛建雄稱，雖然無法統計大家買房的動機是不是因為人民幣的升值，但可以看到背后的推力是人民幣升值了，大家想尋求更為保值的資產投資。

　　上海大學地產學院副院長周洛華也認為，現在房價上漲的關鍵原因是人民幣存在購買力縮水的預期。這個預期導致大家提前買房產來防止購買力縮水的風險。

　　剛需太多讓外資瞄上房子

　　 北京 理工大學經濟學教授胡星斗表示，目前，我國居民房地產的需求仍很旺，老百姓在購買力提升后，不會首先考慮去增加日常消費，而是要買房，或租更大更好的房子。這就會加快房地產價格上漲。

　　國外資本正是基于以上判斷，才會瞄準房產。即使人民幣下一輪升值(只可能是小幅度的)，在對比了房產市場未來的收益增長前景和匯率變動的短期收益之后，相信大部分的國外資本也不會外移。

　　鑒于這種情況，匯率變動在短期內很難產生所謂的連鎖反應。不過胡教授指出，不可否認，人民幣遠期升值的巨大潛力，對海外資金進入中國，有一定的吸引作用。

　　熱錢涌入

　　外資要從樓市卷錢？

　　中國像一塊磁鐵，吸引外資不斷涌入。市場普遍預測，2010年中國GDP增幅將達到兩位數，這更加劇了熱錢的青睞。

　　據央行最新發布的第三季度金融統計數據報告顯示，新增外匯9月余額為213263.73億元人民幣，較8月增加19.19%。

　　國外金融炒家在中國投資房地產的錢比溫州的資金還多，溫州的資金和國外的資金相比是小巫見大巫。

　　相比國內資金，外資具有一個絕對的優勢就是匯率。隨著人民幣日益升值和不斷上漲的房價，外資在中國的投資回報率越來越高。

　　故事

　　投資中國房產兩個老外的流水賬

　　美國人大衛2006年在領海天使灣花58萬(約7萬美元)買了一套100平米的房子，均價5800元每平米。當時，美元兌人民幣是100：806.45，今年匯率變為100:682.76。

　　而現在領海天使灣的房價飆升到22500元每平米，這時大衛以220萬(約7萬美元)的價格轉售了這套房子，這一套房讓他賺了162萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約25萬美元！

　　無獨有偶，德國人安德里2006年在萬年花城花72萬(約6.957萬歐元)買了一套100平米的房子，均價7200元每平米。當時，歐元兌人民幣為100：1034.9，今年匯率變為100：950.49。

　　而2010年5月，萬年花城的房價漲到30000元每平米。安德里決定以300萬(約31.56萬歐元)轉讓這套房子。結果他賺了227萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約24.6萬歐元！

　　深入分析

　　西方試圖在華復制“廣場協議”

　　而人民幣升值助推房價上漲，是否會引發泡沫？這不禁讓人們想起了上世紀發生在日本的“廣場協議”。一份讓日本“迷失十年”的協議，而源頭無疑也是匯率問題。

　　英國路透社發表專欄文章稱，25年前，五個國家就重估美元簽署了廣場協議。廣場協議在調整匯率方面產生了效果，但也僅限于此。因為協議簽署后三個月，日元兌美元升值18%，然后日本降息一半來保護經濟成長。之后股市飆升、房地產泡沫加劇膨脹并最終破滅。而這一夢魘現在西方國家正試圖復制到中國身上。

　　那么中國房市是否會出現泡沫直至崩盤呢？日本神戶大學石原享一教授給了一個答案：現在中國面臨要求人民幣升值的問題和日本面臨廣場協議的情況是不一樣的。

　　在中國，因為限制了資本的自由流動，所以實現了穩定的匯率和獨立的貨幣政策。這是非常正確的選擇，采取這種一邊關注國際市場的動向一邊慢慢地調整人民幣匯率的溫和措施是十分必要的。

　　石原教授還說道，中國擁有華人華僑的強大人脈關系網，海外投資和海外企業收購成功的可能性也許比日本要高。

　　石原認為，中國不要走美國那種通過金融和企業收購而成為百萬巨富的投機性的賭場資本主義道路。如果記住這一點，中國經濟的泡沫就不會膨脹。

　　▲法新社：報道“中國政府冷卻房市”時用的配圖

　　▲市場觀察：中國房價調控時機成熟

　　▲彭博社：中國大城市存在房產泡沫

　　中國態度

　　政府不會撒手不管

　　經濟學家謝國忠表示，中國的貨幣不大可能像許多人期望的那樣大幅升值。人民幣升值期望正驅動中國的貨幣供給和房地產市場。現實將使投機者大失所望。今后十年大幅上漲的是工資，而不是匯率。

　　而薛建雄也對記者表示，一旦發生貨幣戰爭，房價由于熱錢、外資等涌入，將會出現暴漲，而后隨著泡沫的產生，出現暴跌，導致房地產市場的崩潰。但是可以看到，國家是不會允許這種情況出現的。也就是說，外國都希望中國人民幣升值，將中國承接的代工產業轉移到別的國家。

　　但是一旦人民幣大幅升值，中國低端的產業轉移到越南、印尼這些國家，但是高端產業還跟不上升級的步伐，會導致嚴重的滯空，這對中國經濟是大大不利的。而這正是中國政府努力想避免的，不愿讓其發生的事情。

　　所以說，貨幣戰爭不大可能發生，再加上國家的宏觀調控，人民幣大幅升值不大可能，而房地產市場大漲大跌的局面也不大可能發生。

　　不可小看政府打壓房價的決心

　　近幾個月，值得留意的是，新華社和《人民日報》這兩大官方媒體密集發文，向房地產市場開炮，強調樓市調控已到關鍵時期，不可動搖。

　　他們甚至為房價運行指出了方向：新華社率先提出房價應該合理回落，人民日報認為房價合理回落是大勢所趨。從這兩大官媒的輿論導向來看，國家抑制房價的決心依然很大。

　　從“國十條”到現在，涉及房地產調控的政策接近50多條，加上一連串的調控政策和加息措施，有專家表示，如果政策嚴格執行，房價走低將毫無懸念。

　　中國社會科學院研究報告也表示，本輪宏觀調控措施，將使得一線城市房價下降20%，預計從2011年下半年起，房價可能觸底反彈。

　　美國《華爾街日報》分析稱，財政部近期發表的聲明更加表明，中國政府今年正在認真考慮采取強有力的財政措施，從根本上改變房地產市場的格局。報道援引美國銀行一美林經濟學家陸挺說：“北京真的下決心遏制房價了。”