房企人事動蕩? 職業經理人能否熬過“寒冬”？

11月15日，發酵已久的俊發集團總裁張海民離職的消息，終于得到當事人的確認。張海民給出的理由是“需要時間照顧家庭”。此時距離他加盟俊發，僅有10個月。

此前一天，旭輝集團副總裁、北京區域事業部總裁孔鵬因個人原因離職。融信中國執行總裁吳劍，正榮地產財務總監、聯席公司秘書談銘恒也于近期辭任。

更早之前，泰禾、瑞安、綠城等房企均有高管離任的消息。龍湖、綠地也傳出公司內部的高層人事變動。

房地產職業經理人屬于高強度、高壓力職業，但同時又具有高薪酬、高獲得感的特征，人員流動屬于行業常態。但在樓市調控力度不減、市場下行趨勢確立之時，職業經理人出現如此頻繁的變動，恐怕并非巧合。

“職業經理人正在進入職業的‘寒冬’。”有房企人士向21世紀經濟報道表示，房企通常對職業經理人設定綜合性的考核指標，但“銷售”無疑是其中的核心。在空前嚴厲的調控手段下，很多區域公司不僅無法獲得銷售規模，亦難以保證利潤和回款，這可能成為壓倒職業經理人的“最后稻草”。

有“新人”也有“老臣”

張海民23歲畢業即入職萬科集團，曾擔任北京、深圳公司營銷總經理。2010年，張海民入職陽光城，擔任副總裁，并于2015年1月擔任公司總裁。張海民擔任總裁期間，陽光城的銷售規模從2015年的310億元躍升至2017年的915億元。

2017年，陽光城從碧桂園挖來“雙斌”（朱榮斌、吳建斌），分別擔任總裁和副總裁。張海民于當年年末辭職，并在今年1月加盟俊發集團，擔任集團董事、總裁。從俊發離職之時，他入職僅10個月。

前不久從泰禾集團副總裁兼北京區域總經理職位上離職的錢嘉，同樣是公司的“新人”。

錢嘉同樣出身于萬科，自2000年7月起，錢嘉先后在萬科集團總部、深圳公司、廣州公司、商業地產部任職。2014年，擔任萬科西安公司總經理。

今年4月，錢嘉加盟泰禾，擔任集團副總裁兼北京區域總經理，但今年10月離職。此時距離他入職泰禾僅半年。

與上述兩人不同，近期離職的孔鵬和吳劍，都屬于公司的“老臣”。

孔鵬于2013年加入旭輝，執掌北京區域事業部，并同時擔任旭輝集團副總裁。他在任期間，旭輝北京的銷售規模從二十幾億提升到近百億。旭輝還于2017年拓展環京市場。

吳劍早在2004年3月就加入融信，2012年1月出任融信副總裁，2014年12月出任融信中國執行董事。吳劍親歷了融信的發展歷程（融信成立于2003年），并見證了公司在港股上市。

在這些離職原因中，個人原因、身體原因、家庭原因等是官方公布的主要因素。

除上述個案外，近期很多房企都出現人事變動。今年10月，龍湖集團的北京、武漢、江西區域換帥，集團副總裁兼北京公司總經理宋海林被任命為集團副總裁兼集團研發部總經理。

同月，綠地京津冀房地產事業部換帥，區首歐陽兵將前往上海，出任綠地城市投資集團有限公司副總裁，京津冀區域副總經理潘偉代為主持工作。

8月，綠城換帥。曹周南請辭公司執行董事、行政總裁，有著多年政府部門工作經驗的張亞東接任。

7月，港資房企瑞安房地產遭遇人事震蕩，包括瑞安管理執行董事、豐誠物業董事長郭慶在內的多名高管離職，其中大多是瑞安老臣。

中低層人員動蕩早已出現

在房地產行業中，職業經理人的流動并不鮮見。北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，由于工作節奏快，壓力大，很多職業經理人身體狀況不佳，與家人聚少離多，難免因個人、家庭等原因而離職。但相比之下，工作原因導致的變動更為常見。

他表示，工作層面導致的人事變動通常分為兩類。一類是同行的“挖角”，這類情況離職者比較主動，通常發生在市場向好之時。部分有野心的房企會以高薪、高職吸引從業者，從而引發人事變動。去年業內曾有多個“挖角”案例，如“雙斌”從碧桂園加盟陽光城，袁春從龍湖加盟鴻坤（擔任集團執行董事、總裁），等等。跳槽者大都獲得了級別和待遇的提升。

另一類流動主要基于業績因素，這類情況通常發生在市場下行、業績壓力過大之時，職業經理人較為被動。很多承擔銷售任務的職業經理人會因無法完成任務而離職，部分職業經理人因公司擴張不力，無項目可做，也會選擇離職。這些職業經理人大多會在其他房企就職，但職級上很難有所提升。

該人士表示，就當前的市場形勢而言，近期的人事動蕩潮顯然不屬于第一種情況。盡管官方多強調個人、家庭等原因，但業績壓力應是此輪人事動蕩的主因。

據了解，房企對職業經理人的考核，大多包含銷售、拿地、質量、融資、團隊穩定等綜合因素。但多位職業經理人向21世紀經濟報道指出，對于區首和總裁一級的職業經理人來說，銷售，以及與銷售有關的利潤率、回款率等指標，是權重最大的部分，甚至是決定性的部分。

“完成銷售任務才能有錢，有錢好辦事，拿地、融資、穩定團隊這些指標就容易完成。”前述房企人士說。

今年9月，萬科曾喊出“活下去”的口號，表達出對市場的擔憂。憂慮何在？在萬科南方區域9月月度例會上，萬科集團董事長郁亮就明確表示出對銷售端的重視，“我們所有行為都‘收斂聚焦’到保證萬科‘活下去’。因此回款目標的達成變得非常重要，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

這番話道出了行業的某種真相。據了解，和萬科一樣，很多房企都以回款率作為今年的主要考核指標。這也凸顯出嚴厲的調控下，企業對現金流的重視。

但對于職業經理人來說，完成這一目標并不容易。

雖然今年很多大中型房企的銷售情況良好，但在一些調控較為嚴厲的區域，業績仍然有可能遭遇“滑鐵盧”。某大型房企北京公司相關人士向21世紀經濟報道表示，根據北京的調控政策，地價、房價都被限定，房企在銷售節奏上的自主權也幾乎喪失，銷售團隊無從發揮，更遑論銷售目標的達成。

他還表示，去年以來，北京大量供應“限房價、競地價”地塊，并在今年形成足量限競房供應。這些供應導致北京樓市的供需關系發生逆轉，賣方的主導權喪失。“連限競房都出現去化問題，更不用說純商品房了。”

北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志也向21世紀經濟報道表示，北京樓市長期以來供不應求，開發商大多將“日光”、“搶房”當做常態，通常沒有業績壓力。未來隨著供應體系的健全、供應量的增加，市場供需關系會發生逆轉，“開發商應該習慣這種新的局面”。

而在廣大三四線城市，隨著樓市調控的深入和貨幣化棚改的退潮，很多區域公司的業績壓力也在凸顯。

事實上，在市場下行期，高層職業經理人的動蕩往往是公司人事變動的最后一環。相比管理者，一線銷售人員，以及策劃、內勤等崗位往往是率先裁撤的對象。今年以來，已有多家房企傳出調薪、裁員、部門合并等消息，部分房企甚至將城市公司整個裁掉。

“房地產市場的寒冬，也是職業經理人的寒冬。”有房企人士表示，這一輪人事變動遠遠未到終點。隨著市場下行，未來會有更多的職業經理人出現離職。

這種說法或許悲觀，但樓市寒冬的征兆確已出現。根據國家統計局的數據，今年9月和10月，全國商品房銷售面積連續兩個月同比下滑，商品房價格漲幅也比高峰期明顯回落。機構紛紛稱“拐點已近”，并指出，目前看不到任何調控松動的跡象。