地產偷稅術

窺一斑而見全豹。

　　 　　盡管調研樣本是一個地級市，但卻暴露出中國房地產行業偷漏稅現象。

　　1月12日，江蘇省財稅系統一位官員表示，他們近期針對省內某市“房地產行業偷稅手段”進行了調研和分析。

　　房地產開發商的偷稅手法呈多樣化、專業化、普遍化、隱蔽化的發展趨勢。不少地方稅務系統公布欠稅“黑名單”中，房地產企業數量呈逐漸增長趨勢。

　　“從研究看，房地產企業偷稅之繁、數量之大，更多的在于技術上的原因”，江蘇省財稅專家、省社科院財貿所副研究員駱祖春表示，“房地產行業涉及的環節很多、工期長，企業在各個環節都可以偷稅。”

　　但研究者對稅收結構和體制問題的考問也一直在堅持。

　　所得稅房地產業占比近半

　　針對該市調研顯示，快速增長的房地產行業銷售收入，已經成為企業所得稅收入重要來源。

　　2005年，該市房地產企業實現銷售收入9.5億元，繳納企業所得稅2010萬元。上述兩組數據在2006年、2007年分別為：32.1億元、5443萬元和43.9億元、1.405億元。

　　到2008年上半年，該市房地產開發企業繳納所得稅已達1.3598億元，占全市所得稅收入的41%。而2009年1-11月份數據顯示，其占比已達50%左右。

　　調研顯示，房地產銷售收入增長，與其應納所得稅的增長雖然同時呈現向上成長的曲線，但兩者的偏離漸遠——從所得稅占比銷售收入的數據來看，2005-2007年的比例為2.1%、5.7%和3.2%。

　　2006年，該市房地產企業因專項檢查而被補稅罰款139萬元，2007年被補稅罰款803萬元，到2008年上半年已經上升至3672萬元。最新2009年1-11月份數據更是超過5000萬。

　　補繳成倍增長，突顯房地產偷稅現象嚴重。

　　偷稅手段多樣

　　該市連續5年將房地產列為稅收專項檢查對象之一，其樣本具有代表性。

　　參與調研的一位官員表示，“偷稅手段非常專業，行外人士根本不懂，而稅務人員也需要長時間跟蹤觀察。”

　　調研發現，開發商偷稅手段多樣化，但主要通過5種方式進行：“隱匿應稅收入”、“擠占、多提、虛列成本”、“超標準列支或扣除相關費用和支出”、“賬簿憑證管理混亂，核算不規范”、“納稅申報不及時”。

　　納稅申報不及時，是最為普遍現象，表現為：不按預收房款申報預售收入依據利潤率（或毛利率）繳納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛假申報等。

　　隱匿應稅收入是開發商首選偷稅手段之一，借此可以大幅度減少納稅基數。

　　比如，對銷售收入確認不主動、不及時，少列收入坐支現金現象嚴重，有的直接進入企業小金庫不入賬；對銀行按揭款項不及時入賬，或者把收到的按揭款項記“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。 擠占、多提、虛列成本，是開發商偷稅的另一主要手段。

　　典型方式是，開發商和建筑商互相勾結，有預謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建安發票的手段，人為地提高造價，增大建安成本，以少繳所得稅。

　　再者，多結轉已售產品的銷售成本及稅金。或者，在通水、通電、通氣、綠化、道路等項目建設上高估成本，嚴重影響了利潤的真實性。

　　而“超標準列支或扣除相關費用和支出”方式更是花樣繁多，比如，開發商的注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除；或者超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費；超標準、超范圍列支等。

　　具體到企業管理上，調研發現開發商“賬簿憑證管理混亂，核算不規范”。

　　由于多數房地產企業工期長，與建安施工企業結算不及時，成本核算未嚴格執行權責發生制和配比原則。“對未售房面積，收入未轉但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況”，參與調研一位官員表示。

　　為何偷稅頻發？

　　為什么有的開發商進入了“年年被查、年年偷稅，卻屢查屢犯”怪圈？

　　上述省財稅系統官員認為，是收益和成本的巨大反差，助長了部分房地產企業產生偷逃稅款的主觀故意。

　　其直接原因是，即使發現被查處，也僅只是補繳稅款，繳納少量的罰款和滯納金，偷稅成本與收益巨大反差。

　　按照《稅收征管法》規定，納稅人不按期限繳納稅款，應按日加收千分之二的滯納金。

　　駱祖春表示，某些偷稅案件，一般是由若干筆偷稅業務構成的，每筆偷稅業務又有不同的偷稅起始時間，“一方面千分之二數量有限；另一方面，要準確計算滯納金數額，就必須逐筆計算，最后匯總求和，這非常麻煩。”

　　調研報告直接指出，開發商偷稅的另一個原因是轉嫁“貪腐成本”。

　　由于行業“潛規則”，開發商投入“重金”不能進行賬務處理，因此便千方百計虛開發票，將非正當支出列入開發成本，最終轉嫁到購房者身上，“被動”地造成了偷稅的主觀故意。

　　而人們普遍觀察到的一個現象是，開發商個人消費越來越奢侈。

　　有與本報記者熟悉的開發商表示，“中國個稅累計最高45%的稅率非常高，作為私營企業，買名車住豪宅等高消費，可以將企業收入合理合法轉為個人私有財產，少交個人所得稅和企業所得稅”。

　　從行業管理上看，亦缺乏有效管理，突出的問題在于缺乏“橫向協調”。

　　房地產開發企業從立項、規劃、施工、銷售到產權審批，要到20多個政府主管部門辦理有關手續，要經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、“七通一平”、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等多個開發階段，監管部門眾多。 “部門之間雖然權力和職能劃分很清楚，"各管一塊"，但部門間缺乏有效的銜接或制約，信息難以共享，容易形成偷稅空子”，上述財稅官員分析。

　　稅務系統長期以來沒有與相關的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項目開發過程中難以有效地參與管理和監控。

　　江蘇省財政廳一位分析人士表示，目前財務核算（包括信用支付、對會計行業的管理）總體上缺乏系統管理，房地產開發企業的會計核算不統一、不規范，客觀上為掩蓋其在經營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。

　　“由于房屋產品開發周期長、各期產品滾動開發且每期產品經營成果不盡相同，缺乏系統管理的房地產企業財務核算難以真實反映企業經營狀態，很難準確反映各納稅期應納的各項稅收。”

　　不過，調研報告也指出了“行政干預”對稅務部門征管形成阻礙。

　　一位省財稅系統人士稱，地方政府與企業“關系密切”，為謀求“地方利益”而損害“公共利益”的行為時有發生。