德勤警示銀行２０萬億涉房貸款風險

房企資金鏈危機露出冰山一角。

杭州金星房地產有限公司成為本輪調控下杭州首家“倒下”的房企，顯示大中小房企資金鏈均趨于緊張。WIND資訊顯示，截至4月8日，已公布的75家房企資產負債率創下新高，達接近80%。

4月5日，德勤發布《2012年中國銀行業十大趨勢與展望》公告稱，房地產市場的關聯風險正在顯現，其對中國銀行業影響較大。

德勤稱，2012年，房地產調控政策放松的可能性不大，房地產類貸款規模增長緩慢，房價如果下跌10%至15%，總體上對銀行的收益影響不大。但是，房價下跌將加大商業銀行資產質量風險，導致房地產及相關行業貸款的違約風險提高。

金星房產是調控下中小房企的折射。據克而瑞分析師馬祺介紹，中江控股在進入房地產行業前的主營業務為香精香料行業，2008年介入房地產行業，并接手幾個爛尾項目。雖也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的調控，一些項目出現虧損。并且公司投資過于冒進，除投資杭州金星外，還有數處高端樓盤，并涉足民間高息借貸，即使把其實際控制人俞中江的所有資產都抵押變現之后，還有約30億元借款缺口。

小房企受母公司資金壓力牽制，大房企同樣難逃“厄運”。

據鏈家地產市場研究部統計，截至2012年3月11日，萬科、恒大、保利和富力等五大房企發布了3月份及一季度業績。五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，同比降低10.7%。其中，恒大一季度業績同比下降達58.28%。

鏈家地產市場研究部陳雪認為，即便經過3月份小陽春，大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

“房地產市場大幅調整帶來的風險是銀行業界面臨的最主要的風險。”德勤有關人士稱，在嚴格的房地產政策調控下，中國房地產市場已呈現弱勢下行的局面，并且有很大可能在今年上半年持續。

中國銀行業因此面臨的資產質量風險，主要集中在房地產銷售停滯、價格下降造成的開發商資金鏈斷裂和按揭貸款違約事件，以及房地產相關行業的連鎖風險。金星房地產公司項目西城時代家園的業主即對本報記者表示，不排除到一定階段，他所購買的房子就會斷供。

央行數據顯示，截至2011年末，銀行業金融機構房地產貸款余額為10.73萬億元，占各項貸款的比重為19.6%。

但一名不愿透露姓名的銀行業內人士稱，在考量房價下跌對銀行的影響時，除了監管機構公布的10萬億左右銀行貸款，還有其他用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉、最后流向了房地產市場的貸款，以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款。因此，名義上的和實際上的“涉房”貸款總額保守估計已超過20萬億。

業內人士分析，目前房企銷售及資金情況不容樂觀，一是銀監會要求銀行控制風險，收緊開發貸的發放額度，同時繼續上浮房地產開發貸款利率；二是在正常的融資渠道受堵后，房地產信托和民間借貸成為了開發商的救命稻草。商業銀行貸款一般年息在7%-8%，而房地產信托年息高達24%，民間借貸年息甚至高達30%。要面對如此高息，開發商備感壓力。

馬祺認為，相對于2011年的嚴酷形勢，2012年的各家房企，采用了更務實的戰略尋求突破。在銷售策略上，越來越多的企業選擇以價換量，尋求銷售回款；同時，開發商謹慎拿地，土地的溢價空間迅速收窄，也降低了房企的開發成本，2012年出現房企倒閉潮出現概率不大。

不過，房價的下跌還會波及土地及相關行業，從而影響其他商業貸款和地方融資平臺貸款質量。

德勤在報告表示，2011年至2013年，地方政府融資平臺將迎來債務到期的高峰。由于地方政府的收入與支出不匹配、土地出讓金減少使得以土地抵押的平臺貸款還款能力降低，可能造成地方政府融資平臺貸款違約，2012年銀行的不良貸款率將呈現溫和上升的態勢。