房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯：投資增速持續(xù)下降

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，1-10月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標(biāo)上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調(diào)控政策從嚴(yán)導(dǎo)致國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產(chǎn)投資的較大因素。

主要指標(biāo)增速回落

盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標(biāo)，均出現(xiàn)了增速下滑或降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，樓市下行態(tài)勢明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續(xù)緩慢回落。而從10月當(dāng)月數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續(xù)三個(gè)月下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。

從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計(jì)房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當(dāng)月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個(gè)月來首次低于20%。

竣工面積則持續(xù)低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這已是連續(xù)11個(gè)月房屋竣工面積同比下跌。

另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

“受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上表現(xiàn)相對活躍。但持續(xù)動力不足，預(yù)計(jì)后續(xù)此類曲線會繼續(xù)下行，年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

投資數(shù)據(jù)增速放緩，銷售數(shù)據(jù)則持續(xù)“低溫”。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。

分區(qū)域來看，東部與東北地區(qū)銷售面積持續(xù)同比下降且降幅均有所擴(kuò)大，而中、西部地區(qū)則都出現(xiàn)了增速下滑。

對此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續(xù)降至2.2%，預(yù)示著房地產(chǎn)投資將延續(xù)下行態(tài)勢。從現(xiàn)實(shí)條件來說，小城市房價(jià)已經(jīng)飆升至高位，進(jìn)一步刺激的空間有限，調(diào)控政策易緊難松。

四季度資金壓力加大

盡管投資與銷售數(shù)據(jù)均有下行趨勢，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的房企資金狀況好于預(yù)期。

1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要有兩點(diǎn)原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節(jié)奏，進(jìn)行適當(dāng)降價(jià)。第二，伴隨多次定向降準(zhǔn)，全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環(huán)境有所改善。

但多數(shù)觀點(diǎn)仍然認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時(shí)所借的2年至3年期債務(wù)迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

東方財(cái)富Choice的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個(gè)百分點(diǎn)。

這迫使房企加緊了融資進(jìn)程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達(dá)11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創(chuàng)下今年亞洲垃圾債券發(fā)行人的新高。11月5日，在多筆發(fā)債融資計(jì)劃受阻后，富力發(fā)布公告計(jì)劃配股融資約100億港元。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環(huán)比8月的602.73億元減少26.48%，再創(chuàng)2018年以來新低。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對于房地產(chǎn)市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。