自實際控制人祝義才今年3月曝出已被監(jiān)視居住后，雨潤集團危機升級，不僅多名高管出走、債務(wù)重重，旗下眾多地產(chǎn)項目也在四處兜售。此時，孫宏斌“又”出現(xiàn)了。然而讓人頗感意外的是，孫宏斌此次出手，看上的并不僅是雨潤旗下的住宅項目。就在昨日，融創(chuàng)管理層與投資者的電話交流會明確勾勒出此番收購的投資邏輯——希望聯(lián)合若干家金融機構(gòu)整體拿下雨潤集團，并將此次投資看作一個孵化器，為融創(chuàng)培育新的成長點。事實上，雨潤旗下的農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運營以及保險板塊才是孫宏斌眼中的價值所在。

在折戟綠城、佳兆業(yè)后，這一回，孫宏斌能成功扮演雨潤集團的“白武士”嗎？

或以股權(quán)收購介入重組

9月8日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司與雨潤控股集團訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司及其指派的合作伙伴擬與雨潤集團就一系列戰(zhàn)略合伙事宜相互合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議雙方約定融創(chuàng)與雨潤集團彼此進行戰(zhàn)略合作，憑借各自優(yōu)勢，提升雙方價值；雙方與債權(quán)人共同商討雨潤集團相關(guān)債務(wù)問題的解決方案；雙方努力確保雨潤集團各項業(yè)務(wù)正常運轉(zhuǎn)，并在滿足相應(yīng)條件的前提下，融創(chuàng)向雨潤集團提供全面支持。同時，融創(chuàng)也在與雨潤集團控制人的代表就其他投資進行商討，擬達成與以上戰(zhàn)略合作協(xié)議內(nèi)容相類似的合作協(xié)議。

這意味著，不同于此前對中渝、天朗等僅基于項目層面的并購，融創(chuàng)中國此次與雨潤集團將是集團層面的整體合作，并且不局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

經(jīng)過對佳兆業(yè)與綠城的兩次收購失敗，孫宏斌已然鍛煉成“并購老手”，不忘在公告上加上一句排他性限制條款：“雨潤集團及其關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方就戰(zhàn)略合作協(xié)議范圍內(nèi)的任何事宜進行洽談和接觸，且不與任何第三方訂立任何協(xié)議。”

而雨潤集團旗下港股公司雨潤食品的公告中更進一步透露了融創(chuàng)可能采取的收購方式。公告稱：獨立第三方（應(yīng)指融創(chuàng)中國）還可能購買主要股東Willie（祝義才旗下公司）所持公司股權(quán)。這句話很清晰地表明，如果事項進展順利，孫宏斌或許將會以股權(quán)收購的方式介入雨潤的資產(chǎn)重組。

救人水火還是趁火打劫

這一幕似乎非常眼熟。因計劃收購綠城和佳兆業(yè)而收獲“白武士”這一稱號的孫宏斌，此次再度化身，而拯救的對象雨潤集團所處的現(xiàn)狀與彼時的佳兆業(yè)如出一轍——實際控制人深陷危機，并且同時擁有豐富的土地儲備。

綜合各方信息，記者了解到，雨潤集團董事長、實際控制人祝義財自今年3月23日起已被檢察機關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強制措施。在此之后雨潤集團危機升級，旗下中央商場一批高管相繼離職，包括獨立董事徐康寧、董事張化橋、董事會秘書陳新生等。

人事動蕩之際，祝義財又因為江蘇雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團有限公司與華潤深國投信托有限公司借款合同糾紛一案，被華潤信托申請訴前財產(chǎn)保全。隨之而來的是祝義財持有中央商場約4.77億股份自今年8月31日起被凍結(jié)，凍結(jié)股份占中央商場總股本的41.51%，凍結(jié)期限為三年。按照中央商場停牌前價格13.1元每股計算，祝義財此番被凍結(jié)的股票市值達62.45億元。

已經(jīng)在佳兆業(yè)并購案上白忙一場的孫宏斌，為何又找了一塊同樣難啃的骨頭？一向?qū)D(zhuǎn)型嗤之以鼻的孫宏斌，興趣似乎并不在雨潤的食品資產(chǎn)上，始終專注于地產(chǎn)開發(fā)的融創(chuàng)，理應(yīng)看上的是雨潤旗下的土地和項目。那么，雨潤的土地儲備規(guī)模到底有多大？

根據(jù)媒體此前的報道，2010年雨潤集團曾在全國布局所謂的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國30個省會城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、在300個地級市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。這些所謂的中心基地中包含大量商住配套土地。僅僅被曝出的西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。2013年末，雨潤地產(chǎn)的土地儲備可開發(fā)建筑面積就已經(jīng)達到6000萬平方米以上。

從土地儲備規(guī)模看，雨潤確實是一塊肥肉，然而這些土地儲備的資質(zhì)并不理想。根據(jù)雨潤官網(wǎng)上的項目信息，雨潤一共有36個房地產(chǎn)項目，主要分布在東三省、長三角的二線以下城市，尤其是三四線城市項目有28個之多。這與融創(chuàng)一貫的投資風(fēng)格并不相符。

越來越精的孫氏“并購經(jīng)”

融創(chuàng)到底看上雨潤什么？

9月9日下午，一份關(guān)于投資者與融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌及行政總裁汪孟德就本次交易事項進行交流的電話會議紀要流傳開來，似乎可以解開業(yè)內(nèi)對此次收購的所有疑惑。融創(chuàng)管理層在電話交流會上強調(diào)，這僅是一次投資行為，并不代表融創(chuàng)將采用多元化戰(zhàn)略，原有聚焦一二線城市的戰(zhàn)略方向沒有任何改變。這次投資類似于孵化器，未來融創(chuàng)將聯(lián)合一家或若干家金融機構(gòu)整體拿下雨潤集團，為融創(chuàng)培育新的成長點。但未來這部分業(yè)績將不會并入融創(chuàng)上市公司表內(nèi)，而是完全獨立的。

在孫宏斌看來，雨潤的品牌和產(chǎn)品有巨大的機會也有較大困難，最難的就是其土地大多分布于三四線城市，但好處是持有成本很低。克而瑞房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，剔除物流地產(chǎn)后，雨潤在招拍掛市場的拿地平均成本僅710元/平方米，通過其他方式如協(xié)議出讓獲得的地塊價格更低，部分農(nóng)貿(mào)用地周邊的甚至“零地價”。同時，產(chǎn)品定位清晰，以剛需為主，且即便采用極低的定價依然能獲取利潤。由于和融創(chuàng)原有布局和定位完全不符，未來可能以采取低價去庫存的方式迅速變現(xiàn)，甚至打包轉(zhuǎn)讓等。

事實上，住宅及商業(yè)綜合體開發(fā)部分并不是融創(chuàng)關(guān)注重點，雨潤旗下農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運營以及保險板塊才是孫宏斌眼中的價值所在。融創(chuàng)管理層表示，雨潤集團下屬的A股上市平臺中央商場擁有商業(yè)運營的經(jīng)驗，持有成本很低且能提供穩(wěn)定收入。而農(nóng)產(chǎn)品物流本身也是商業(yè)，收入由傭金和管理費組成，類似商用物業(yè)，同時進入門檻較高，有巨大價值。同時，雨潤旗下利安人壽的保險業(yè)務(wù)經(jīng)過幾年的運營，賬面已開始盈利，未來發(fā)展前景非常看好，對融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)也有協(xié)同支持。

另外，融創(chuàng)方面也透露，從整體來看，雨潤集團的債務(wù)成本和期限還是相對比較健康。融創(chuàng)將聯(lián)合其他金融機構(gòu)一起解決雨潤目前的流動性問題，如果流動性得到解決，再調(diào)整各板塊發(fā)展戰(zhàn)略，雨潤旗下資產(chǎn)價值將逐漸體現(xiàn)。

不過，在經(jīng)歷了多次收購失敗后，融創(chuàng)對于結(jié)果亦有兩手準備。融創(chuàng)管理層表示，若在后續(xù)進展中覺得價值與預(yù)期不符或者雨潤創(chuàng)始人發(fā)生變化，交易都有可能終止。然而在很多業(yè)內(nèi)人士看來，不管此番收購最終能夠成功，在并購之路上命運多舛的孫宏斌，投資算盤已經(jīng)越打越精了。