在萬達，承接一個項目前，拿地成本、規劃設計費用、建設費用、招商租金全部都要事先做好預算，“我們有精準的模型，誤差能控制在萬元以內”.據王健林說，最近5年來，萬達的上百個項目，無一超出預算，“我們的模式跟住宅地產完全不同，拿地之前就要把成本利潤全部算清楚，安全性是商業地產的基礎。”
“萬達在這方面有最深刻的教訓。我們在2001年開始做商業地產的時候，是以房地產開發的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調控，短融長投的弊端就顯現出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發展的七大行業之一，我們的資金鏈就變得緊張。”
對于市場可能發生變化的靈敏前瞻，讓王健林立即決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設，集中精力尋找長期資金管道。“我們找到了一個戰略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。所以我體會，做商業地產，有可長期使用的低成本資金最重要。”
房地產這種資金密集型的行業，資金是最上游、最核心的因素。有業內人士認為，萬達的成功，很大程度上是資本運營 的成功。這家中國最大的商業地產公司，至今尚未上市，但據說一點也不缺錢，“萬達現在任何時間賬面現金都有幾百億，今年光是商業地產一個公司的銷售估計就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林告訴《英才》記者。
除了銷售物業的收入，萬達的資金來源還有兩個渠道：經營性抵押貸款和銀行授信。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業；工商銀行，中國銀行、農業銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協議，每家給萬達的授信高達幾十億。
2006年，央行金融管理部門還把萬達列為全國房地產金融變革 試點企業，給了萬達一個紅頭文件的批復。這個批復相當于一個特殊授權、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內無須審批，兩三天可以批款。
在上市方面，王健林自嘲是“起了個大早，趕了個晚集”.7年前，萬達就萌生了海外上市的念頭，摩根大通、里昂證券、摩根士丹利、麥格理、瑞銀等國際投行接踵而至。萬達最終選擇了麥格理，在香港成立了麥格理萬達中國基金，這是當時全球第一只專門叫中國基金、只做中國房產業務的基金，穆迪和標準普爾分別給了它A +和A + +的評級。然而，由于政策限制，這只基金的上市計劃最終被叫停。2008年，萬達計劃A股IPO，偏又遭遇經濟危機，IPO渠道冰封。
盡管如此，王健林還是在《新財富》雜志發布的“2010新財富500富人榜”上名列榜首。而這張榜單對于王健林財富的估算，不過是基于萬達2009年的第二輪私募融資以及工商資料得來--只計算了萬達商業地產部分，并未涉及影院、百貨等業務的價值。
“目前我們有兩個公司在申請上市，一個院線公司一個商業地產公司。院線今年肯定沒問題了，政策支持的。地產公司在目前這種調控形勢下，上市可能不太現實，等一等看吧。”在上市問題上王健林有足夠的耐心。
毫無疑問，在目前的中國商業地產領域，萬達是名副其實的領軍者，據王健林估計，至多到2015年，萬達將穩居全球前三。
獨家高端領袖對話--王健林 建了就賣的模式已到頭
調控是利好？
《英才》：你怎么看當前政府對房地產業的調控？
王健林：我覺得，中國房地產確實到了應該下決心整頓的時候了。這一輪嚴厲的宏觀調控，可能會使系統性風險爆發的可能性減少，或者時間推遲，是一種好事。據我分析，這輪調控絕不是暫時的。住宅“建了就賣”的模式已經走到頭了，中國的土地資源支撐不住每年二三十億平米的開發量。房地產開發在任何國家都不是永久性產業，等到人口增長開始下降的時候，房地產的好日子就過去了。再過一二十年，等到中國的城市化率達到70％，我們也會進入這個階段的。
《英才》：目前的限購政策是針對住宅地產的，這對商業地產是利好嗎？
王健林：目前是一種利好，我們這一兩個月就明顯感覺到寫字樓商鋪銷售的更好，但這是暫時現象，如果人們對房地產行業的整體預期改變了，他對商業地產的購買也會審慎的。現在商業地產火，絕對是暫時現象，就是個別投資者的預期還沒有改變，覺得住宅不能炒我炒商鋪吧，但是如果這個風向一改變，他就啥也不炒了。基于這種情況，我們上半年就維持少拿地、不拿地，到6月再看，如果上半年的銷售掉到2萬億以內，全年肯定會出大問題，那我們下半年就象征性弄幾個得了。其實，我們現在買的地不是為2013年，而是為2014年在做準備，存一點糧食，雖然不像吃新糧那么舒服，但是不至于餓死。
《英才》：房地產業的調控，對中國整體經濟結構的轉型會有什么影響？
王健林：內需特別是消費需求不旺仍然是制約我國經濟結構轉型的關鍵因素，擴內需、促消費，最重要的是要創造新的消費熱點、刺激新的消費需求。近年來，我國消費的發展主要依賴商品房和汽車。2010年，全國商品房銷售額約5.2萬億元、汽車消費額約1.4萬億元，兩項合計占社會商品零售總額的42％.但從去年下半年開始，商品房和汽車的消費受到明顯抑制，政府系列宏觀調控政策將使商品房和汽車消費進入平穩增長階段。在這種形勢下，必須創造新的消費熱點，以填補住房、汽車消費增速下降產生的空間，從而促進消費增長。今后，應把消費和生產并重，把文化、娛樂、休閑、體育等產業作為擴內需、促消費新的增長點，從傳統的“提袋式”消費模式盡快向“體驗式”消費模式轉變。這也是萬達廣場在招商時，規定非零售業態，即文化、娛樂、休閑、體育、餐飲等，必須超過50％的原因。
為什么拼命擴張？
《英才》：你覺得目前中國房地產行業自身還存在哪些問題？
王健林：內部管控太不精確。像萬達，我們拿的每一塊地都建立在嚴格的模型基礎上，拿地費用、規劃設計費用、建造成本、招商租金，要全部提前算好，誤差控制在萬元以內。但很多房地產企業做不到這一點。為什么？
首先，拿地成本沒法算，因為住宅地都是拍賣，價格靠大家一輪一輪去加，事先誰也不知道多少錢能拿到。很多房地產企業都是算一個大概，比如大概20億成本就不拿了，還有企業管它多少錢，拿了再算。地拿到手后，可能賬就算不過來了，但沒關系，過兩年再算，地價不是年年漲么？撐死膽大的，餓死膽小的。
像萬科當時在東五環外用1.7萬樓面價拿了一塊地，如果按照2009年的形勢，他早死在那兒了，但是到2010年，旁邊房子賣3萬多了，行了，他的賬又算得過來了。要是買塊地捂它5年，就賺大錢了。這幾年房地產行業出現了一個很壞的情況--賣的越慢越賺錢，賣的越快越吃虧。也就是說，沒本事賣房子的反而賺大錢，營銷水平好的、有品牌的，賺小錢。這不成問題了嗎？
《英才》：對于系統性行業風險，萬達有什么防范措施？
王健林：為什么我們現在拼命地快速擴張？就是希望能爭取多一點時間。只要再給萬達兩年時間，到時候我們持有的開業物業超過1000萬平米，每年租金收入六七十億，就算系統風險降臨，我們的吃飯、還息都不成問題了。
另外，萬達做的主要是持有型物業，涉及的大量是零售、服務業。一般來說，從出現危機、經濟下滑、就業下滑、收入下降，到最終波及吃穿住行、消費終端，至少要一年以上的周期。比如2007年爆發金融危機，我們2008年初預感到危機很嚴重、可能要過冬，就把租金收繳率的標準降了一點，但實際上當年的租金收繳率并沒有降低。其實還沒等危機波及到我們這個領域，就緩過來了。
對商業地產的忠告
《英才》：你做了十年商業地產，如果讓你給新近入者一個忠告，如何避免猝死，你會說什么？
王健林：商業地產跟住宅地產最大的不同，在于周期。一般住宅地產公司從拿地到銷售，半年就能完成一個現金流周期。過去形勢好的時候，甚至還有“日光盤”.干得快的企業，一筆錢每年可以用兩次。
商業地產則完全不同，從分析、決策、跟政府溝通、拿地、建成到出租，怎么也得兩三年周期。所以做商業地產的公司，心態一定要正確，你做這個是為了企業長命百歲、為了長期穩定的現金流，公司才能走得下去。如果你僅僅是把商業地產作為一個避風港，或者另一種賺錢模式，說住宅不好賺，就做商業地產吧，然后你做商業地產的時候，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那是一定走不下去的。
商業地產一定是要找租戶進來的，你即使賣，也要替投資者把租戶找進來，幫他們做好租金分析，怎么也得讓投資者拿到百分之四五的回報，怎么也得高于存款利率吧，這樣才可能撐得下去。
《英才》：你想明白這個問題，大概是哪年？
王健林：2000年5月，我在萬達召開了三天“務虛會”.當時我已經經歷過兩次政策調控了，感覺中國房地產的問題比較多。一個是“政策市”，它不是完全市場化的；第二個，房地產行業高利潤率、十幾年只漲不跌的態勢，傳遞給人們一種信號，“買就贏”，“買就賺”，一旦形成這種心態，就成問題了。我相信，這個行業一定會出現大波動。
現在房地產行業成了中國產業的一個吸金黑洞，每年市場上將近一半的資金被吸到房地產行業里去了，流入實體的資金大量減少。而且房地產行業的高額回報，讓人覺得做其他沒意思。比如你投一億搞了一個工廠，可能一年辛辛苦苦就賺300萬，那還不如把工廠賣了，拿這一億去買10套房，第二年就掙2000萬，三年就能翻一番。這對中國經濟的發展是很不利的。
全產業鏈模式
《英才》：據說現在萬達的項目百分之百都來自地方政府的邀請。
王健林：商業地產總是比住宅受歡迎得多，政府總是希望有人給他投資一個長期的、持有的物業，這樣稅收是持續的。當年萬達剛開始做的時候，一些知名品牌還沒有進入各大城市，而我已經拉到了沃爾瑪、家樂福等500強，我去各地談項目，就承諾除了自己投資做購物中心，還給你拉幾個500強，這一忽悠，在政府那里還挺受歡迎的。當然現在我們已經不需要別的企業和品牌撐門面了，只要說萬達廣場這個品牌，就肯定沒問題。目前在中國，商業地產對擴內需促消費起到很重要的促進作用。比如萬達去年開業15個店，解決了8萬多人就業，帶動的其他邊際消費更不用說。
《英才》：萬達的全產業鏈模式，有參考嗎？
王健林：全球排名前幾的商業地產公司，都有自己的設計單位和管理公司，但一般和開發公司是分開獨立的。在歐美、澳大利亞，購物中心更像是金融企業，全球95％以上的購物中心是由REITS（房地產信托基金）持有的。但在中國，我們沒有這種金融產品的支撐，被逼得沒辦法，只好自己做一個全能型選手，設計、開發、管理全都自己來。
《英才》：現在是不是很難把萬達稱作一個純粹的地產商了？
王健林：對，現在萬達已經不是地產商了，我們更像一個服務企業，你看我的員工一年增長1萬多，每年春節元旦我們都緊張得要命，因為這個季節是銷售旺季，物業是節假日，但電影院、酒店、百貨店、管理公司正是火的時候。可能再過3年，萬達就真的是服務企業了，人才的98％、95％全都是搞服務業的。
要捐出80％以上股權做慈善
《英才》：王石（微博 專欄）跟你差不多是同年代的人，他現在退休去游學了，你有退休計劃嗎？
王健林：我有退的打算，但我想完全退下來大概是10年以后。我這么早退下去沒事干呀。而且我身體條件各方面都不錯，現在中國經濟的發展各方面也挺好，正是發展的好時機。另外，我對商業地產的理解、各方面的經驗，可能還需要時間來逐漸貫徹到團隊當中去。等到真的退下來，我的股權中百分之八九十要捐出來做慈善基金的。
《英才》：有沒有想過你退下來之后的萬達會是什么樣？
王健林：戴爾先生曾經說過一句話，他說他這一生最大的功績是創建了一個偉大的組織。我要說，我這一生最大的貢獻是創造了一個優秀的組織，可能是世界級的優秀組織。更重要的是，我交出來以后，它依然是一個優秀的組織。所以我現在要盡可能干吃力的活，蓋房子、把物業積累下來，這房子一垛在那兒，百來年它不會出事，對不對？到時候，我交出去的公司，就算發展慢一點，它也依然是一個大公司。另外，我的公司章程再約束得好一點，不讓他們搞金融衍生品，就不會有大問題。
《英才》：那你會讓職業經理人來接手嗎？還是用你的家人？
王健林：看情況吧，我就一個兒子，從英國留學回來，思想很西化。他現在自己創業，不愿意跟著我受約束。照萬達現在一年一萬多人的增長速度，等到我10年后交班，這個企業將是20萬人、幾千億銷售的規模，到時候誰有本事誰接吧。
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