如何落實團隊溝通計劃

近年來，我國物業管理行業的呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。

物業管理行業起源于英國，19世紀60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內容的物業管理機構；20世紀初，在美國成立世界第一個物業管理行業組織，經過了由政府干預轉為完全市場化的階段。在我國，1981年出現第一家市場化的物業管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發展。這家公司的出現，在過去國內的房屋物業以“房管所”一統天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業管理社會化、專業化和市場化的新階段。經過二十余年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出臺，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。

隨著物業行業的發展，逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型。

商業物業盈利性較高，市場吸引力強，對企業人力資源等內部因素要求較高。物業服務類型包括：資產管理、物業經營、物業顧問、物業管理、專業服務等。目前，國內的商業物業公司基本物業類型是物業管理。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的服務可以為物業公司帶來長期穩定地業務收入。物業管理對于物業公司來講是基本的工作類型。通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經驗；探索物業行業運營的新模式；為其他物業行業的模式運營提供資金與人力資源的支持。總之，堅實的物業管理經驗是物業公司從事全系列物業服務類型的基礎。一些先進的商業物業公司在從事物業管理的基礎上，正在積極探索資產管理、物業經營、物業顧問等其它物業增值服務。資產管理就是商業與住宅物業的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業經營是通過商業、住宅的經紀代理和顧問服務產生收入。物業顧問是一種專業的物業服務業務。包括：估價、租金評估、項目管理規劃、建筑顧問及研究等。物業經營、物業顧問、資產管理三種業務類型都處于物業行業的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數商業物業公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業務結構過于單一；以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業公司將業務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統物業服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務占19%，物業及設備管理僅占27%。

第一太平戴維斯業務收入構成（2006年度）

在國內，中航物業經過多年的探索和發展，形成了從前期房地產供需分析到后期租售代理的全過程房地產經營模式。2006年，中航物業年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業經營類業務的公司數量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業物業服務的企業趨向于更多的關注核心業務。這就為物業公司開展經營業務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經營業務不失為物業公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。

住宅物業雖然市場規模龐大，但住宅物業管理的利潤率較低，大部分住宅物業公司僅能實現微利或略有虧損；而且住宅物業普遍由開發商自有物業公司管理，在各種物業形態上市場化率最低；對于開發商來講，良好的物業管理可以顯著的提升業主對開發商的客戶滿意度，提升樓盤的品質與價值，從而提升開發商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業以后不會再接除公司外的物業管理項目，專注于為本企業開發項目服務。與此相呼應的是，目前中海物業也在深圳回撤除中海地產之外的物業管理項目，中海地產同時以1.28億元人民幣，悉數收購了中海物業的股權。這樣，在住宅物業管理的市場上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規模的物業公司在競爭中近一步分化。

國家的“十五規劃”提出“規范發展物業管理業”，“十一五規劃建議”指出“積極發展社區服務等需求潛力大的產業”，“加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業”等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。物業行業的發展將會呈現以下的一些趨勢：

1、住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。由于目前房地產開發的利潤遠遠超出物業服務的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業服務的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業公司收縮項目的示范作用，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強。在全國100強物業管理企業中，62%的企業由開發商設立。考慮存在大量的項目公司，全國物業管理企業平均水平此數值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理物業，然而物業綜合性、復雜性、專業性的特點，導致業主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業仍會以自建自管為主。

2、住宅物業行業集中度將逐步提升，市場將涌現一批管理規模大，品牌知名度高的企業。目前物業管理公司普遍規模偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米 ；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利于促進行業集中度的提升。

3、商業物業的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業物業具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業項目的客戶對物管企業的專業能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業所有權的轉移，或開發商出于對物業價值的考慮，物業管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業管理品牌化、規模化的發展，從而提高行業集中度。現有優勢企業會憑借其自身的競爭能力，在增量物業管理市場中爭取更多市場份額。

4、商業物業的全價值鏈經營業務會進一步增加。資產管理、物業經營、物業顧問等業務的高盈利性會對開展商業物業的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業物業的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對于物業全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業物業的公司對物業全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業行業的發展來看，一些先進的商業物業企業在立足于物業管理的同時積極地拓展物業經營、物業顧問等多個業務環節，形成物業管理的全價值鏈經營，以充分發揮協同優勢，更好的滿足客戶需求。

5、物業服務的專業化程度加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業的分公司或部門，形成獨具特色的 “小而全”的企業。它們在產業發展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，成本較高，這些使“小而全”的物業公司經營運作較為困難。是必發揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業行業的專業服務商。這些服務商利用其規模優勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業務交與專業服務商。使“大而全”的公司全力做“大” 。這樣，物業管理行業將實現管理層和作業層的分離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為服務集成商，即專業服務的搜集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供服務。