沃爾瑪等大賣場逃離核心商圈

較早進入國內的首批外資 零售 門店房租陸續到期，新房租已比當年翻數倍

不久前，全球第三大零售商樂購（即Tesco）上海鎮寧店關閉。樂購中國區相關負責人表示，關店是因為該店與業主簽署的租賃合同到期。樂購在10年前以每年52萬元的租金租下這家3000平方米的店面，并一次性付清了10年的房租，但現在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍。最終，樂購選擇將上海鎮寧店關閉。

在此之前，世界500強之首的沃爾瑪已分別關閉了上海閔行店、無錫紅星路店以及深圳園嶺店。外資零大賣場頻頻關店，一方面與當下消費低迷、行業寒冬以及成本上漲等各方面因素有關；另一方面則是因為經營時間較長、業績穩定的“老店”在租金上調之后已無法承受，最終不得不舍棄該門店。

事實上，外資零售商的先發優勢正在消失。1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優質網點。

然而十多年之后，首批門店的房租陸續到期，如今租金已經比當年翻了數倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

租金已超承受力紅線

“我們當初進來的時候，這里每平方米的日租金價格1元錢左右，如今已經到了2元錢以上。火神廟商圈甚至接近每日 每平方米3元錢。”世紀聯華華北區副總經理、百聯清城購物中心總經理何向陽告訴記者。

百聯清城購物中心位于 北京 市大興區黃村鎮，已經是南五環外的郊區地段。2006年，清城購物中心剛剛入駐的時候，當時該地的平均日租金為1.5元，如今普遍都在2元以上，一些商業中心位置甚至超過了3元。上述價格還是以大賣場整體租賃的方式來跟業主談，如果整租下來切分成數百平方米的面積出租給餐飲及其他專賣店，租金甚至可以漲到每平方米每日 8～10元的價格。

郊區尚且如此，市區租金更是超過了大賣場所能承受的底線。“北京四環以內的商業物業租金普遍在每平方米每日 2.8～3元。”漢拿山集團拓展經理王先生告訴記者。

對于大賣場而言，按照行業平均水平，每日 每平方米2.5元的價格已經成為門店所能負擔的“紅線”。超過這一數字，門店很難實現盈利。而北京四環以內的商鋪最低價都在2.8元以上，這意味著，如果不是當初以低價簽訂租金，很難再進入這樣的商圈。

“對于北京而言，四環以內基本上沒有可供大賣場選址的商業物業了。即便是有，接近3元的租金，企業也根本無法承受。隨著在四環以內核心商圈的大賣場租賃合同相繼到期，屆時將會有更多大賣場被‘擠出’市中心。”王先生表示。

不僅北京、上海、廣州等一線城市的核心地段商鋪租金已經超過大賣場所能承受的“紅線”，就連一些競爭激烈的省會城市，其市中心位置也直逼這一數字。

“合肥市比較好的地段，大賣場每平方米的月租金為60～80元，核算下來是每日 每平方米2～2.6元。這對于消費力并不是非常強的二線城市來說已經是很高的價格了。”安徽樂城超市總經理王衛表示，樂城超市所在的曙光大廈是合肥城區的最古老的商圈之一，其租金核算下來已接近每日 每平方米4元。

“可以說，以目前的租金水平，城市中心商圈已經沒有大賣場位置，大賣場日后只能在城鄉結合部發展。”何向陽表示。

在房租上漲的同時，人力成本、水電費、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時，近年來受到消費低迷、電商沖擊等影響，零售企業的 銷售 額和利潤都在步步下滑。“與去年同期相比，人工費用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業經營成本上漲幅度在20%~30%左右。成本上漲、銷售額和利潤同步下滑，零售商其實在給房東‘打工’。”何向陽感嘆道。

外資賣場正散失先發優勢

盡管“逃離”城市核心商圈是大賣場業態大勢所趨，但對于外資企業而言，這一狀況較本土零售商更嚴重一些。對于陸續關閉三家門店，沃爾瑪回應稱“商圈調整”。“我們基于門店所處商圈的情況、門店自身經營狀況以及商圈未來的發展情況來決定該門店是否關閉。比如我們關閉了深圳園嶺店，卻將在深圳龍崗地區開一家新店。”沃爾瑪高級公關總監李玲表示。

然而，在業內人士看來，“商圈調整”背后的難言之隱是：其盈利能力已經無法承受新的租金水平。“這兩年商業網點的租金日益增長，但門店的利潤卻一直在下滑，成熟商圈的房租已經成為零售商難以承受之重。”行業觀察者“Hermann中國零售微博”通過微博表示。

對于外資企業而言，租金上漲對其影響要大于本土企業，換言之，其能承受租金的“紅線”要低一些。

“據我了解，本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每日 2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業，其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業開發人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續到期，外資賣場已經失去了因低價持有物業的先發優勢。

“外資大賣場‘逃離’市中心的原因，一方面與房租上漲有關，這是客觀原因。另一方面也與其經營狀況有密切關系。如果門店經營良好，能夠給企業帶來利潤，即便房租再漲，企業還是不會放棄這樣的網點。”首地大峽谷購物中心總經理李綱表示。

在李綱看來，上世紀90年代初，外資憑借世界500強光環，在中國市場迅速跑馬圈地，以非常低廉的租金取得一批網點，獲得了先發優勢。在隨后的十多年里，內資企業不斷進步和學習，如今經營能力并不比外資大賣場差。隨著外資大賣場首批門店房租的到期，其先發優勢在逐步消失。“永輝、蘇果等一些優秀本土企業已經成長起來。對于一些外資賣場退出的網點，如果地段確實良好，本土企業還是可以取而代之的。”李綱說。

事實上，經過數年發展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

對于內外資超市此消彼長的競爭態勢，步步高集團董事長王填認為，正是外資企業的“固守”才給了本土企業快速成長的機會。“沃爾瑪、家樂福、樂購的管理模式非常優秀，在國外也非常成功。但正是由于其在中國過于固守其成功經驗，在創新上顯得不足，最終被本土企業所超越”。