以房養老的中國式生意

“以房養老”正越來越清晰的出現在國人面前。

在人口老齡化趨勢加劇，醫療服務和護理費用又日益看漲的今天，如何想辦法體面的度過晚年顯然已經擺到了中國人的議事日程。

面對這個源自西方的養老模式，一部分人考慮的是它能否給自己帶來更多的養老保障，而另一部分人則在思考能否通過它帶來更多的養老生意！

保險業的“地產算盤”

以房養老首倡者、幸福人壽董事長孟曉蘇近日透露稱，開展老年人住房反向抵押養老保險將在12月份拿出方案,明年1月推出。

騰訊財經在采訪中了解到，雖然銀行和保險機構都聲稱積極探索以房養老業務，但實際均持觀望態度。雙方反應出奇一致：都在等國家政策扶持。

臺面上的理由很充分。以房養老牽扯到貸款的問題，銀行當然得謹慎；而保險公司則擔心其中蘊含風險會影響現有投保保戶的分紅。

臺面下的理由實則更為復雜。以房養老單純由銀行主導的話，相當于變相的抵押貸款，不僅喪失了原本養老的意圖，而且對銀行來說，拿到房子之后怎么處理更令其頭疼。而保險公司想要進入這一領域的話，最好的選擇是與銀行合作。那么，這塊利益蛋糕雙方要怎么切？

這也并不是說金融機構對養老產業這塊蛋糕就不感興趣，只不過其垂涎的是養老產業中的“養老地產”。

事實上，自打2007年泰康人壽董事長陳東升赴日本考察后提出進入養老產業理念，泰康人壽、新華人壽、平安人壽等多家大型保險機構已在這一領域苦心布局多年。

隨著2013年10月，由合眾人壽打造的養老社區在武漢開園，標志著國內由保險公司主導的養老地產項目正式落地。

為了爭取這保險機構取得的第一塊國務院批準養老用地，合眾人壽的董事長曾經去了保監會十幾次。保監會就一句話：你們這么做的話其它公司的養老保險就賣不掉了。

事實上，保險機構正在扎堆涌入養老地產。新華人壽主導的養老地產項目和規劃更早的泰康人壽養老地產項目也將在未來幾年內陸續建成。

在國內多家大型保險機構紛紛爭搶養老用地的同時,保險業內部交流甚至都很少提到“以房養老”這個概念。

要弄明白為何在養老產業中會出現這樣冰火兩重天的境況，就必須梳理清楚一個概念：以房養老指的是拿誰的房養老，怎樣養老？

銀行的顧慮與難題

通常意義上的以房養老指的是反按揭，有房者以房產為抵押向銀行申請貸款，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。

在行業人士看來，反按揭目前還只是一種構想，沒有實際操作的具體方案。貸款老人抵押房產后還能繼續居住多少年？這個年限如何計算以保障銀行不虧本？當老人去世后，房產處置權歸銀行所有還是其繼承人所有？目前還沒有理財產品能夠細化到解決這些問題。

從結果來看，最早試行以房養老業務的中信銀行內部人士告訴騰訊財經，其所做的一系列試點有成功案例，但遠遠少于預期。“首先是70年產權到期后房子使用權歸屬的問題現在并沒有明確解決辦法，其次中國人的群體意識上接受不了這樣的方案。”

社科院世界社會保障中心主任鄭秉文在接受騰訊財經采訪時表示，國家在政策上還沒有做好準備。

“70年產權問題是攔路虎，住房改革到現在只有15年左右，本來70年產權到期問題還很遙遠。當以房養老涉及到反向抵押的時候，這個問題就凸顯出來，在銀行對房產進行估值的時候，產權是一個重要因素。”

這一政策難題被鄭秉文稱為“住房懸崖”（Housing Cliff）。

也就不難理解為何中信銀行目前“沒有具體動作，沒有考慮具體產品，會繼續關注”這一表態。

落在具體操作上，銀行和貸款人均疑慮重重。

貸款人的顧慮在于，即使接受了反按揭的理念，單純領取銀行每月按時發放的貸款顯然不是他們選擇以房養老的初衷。養老畢竟涉及到醫療服務、日常看護、精神撫慰等多方面的因素，這些不是銀行單方能夠提供的。

而銀行則面臨著多重風險。銀行要賺錢的話必須對房子估值、房價走向進行測算。而人的平均壽命越來越長，根據老人壽命測算表測算的結果未來還要重新算。

再者，70年產權，到期之后老百姓要付多少錢才能住下去？不確定。一位分析人士指出，甚至還有更極端的情況。“保險機構在老人居住時間遠超預料的時候，會不會為了止損而謀財害命？”

另辟蹊徑的生意

保險業似乎對解決這些問題擁有天然的優勢。保險機構的精算能力以及已有的投保數據能夠在計算房產估值以及老人壽命測算表上發揮巨大作用，在理財產品設計上也有更多經驗。

但按照合眾人壽保代章云的看法，對于保險機構來說，以房養老是一塊“看起來很美好，操作起來很麻煩”的雞肋。出于與銀行利益劃分不清、產權、政策等多方面因素的考慮，保險機構更愿意進入養老地產項目。

其中未能明言的意思在于，對于保險機構來說，養老地產收益率顯然更高，盈利模式更多樣。打著養老項目的旗號低價拿地也是不言而喻的劃算買賣，這被稱為“養老圈地”。

房地產商更早嗅到了其中商機，只不過相對于保險機構來說，房地產商更不容易拿到養老地塊。何況養老地產項目耗資巨大，動輒上百億元的啟動資金不是一般房地產商能拿得出的。

以北京京郊的東方太陽城項目為例，這個借鑒了美國太陽城運營理念的大型綜合養老社區至今已經運營了十幾年。通過早期低價拿地，快速銷售回籠資金，成為了比較成功的案例。

合眾人壽開發的養老地產項目則更多的體現了其在理財產品設計上的靈活機動，結合了以“保單”養老、采取多種付款方式、入住時間多種選擇、到期返還本金等形式，這被定義為保單加實物對接養老模式。

目前存在的付款方案多種多樣，比如30萬左右的分期付款可以保證70歲后入住10年；一年繳納5萬元保證終生入住；一次性購買養老產權，到期返還本金。

換言之，消費者可以用保險機構開發的房子來養老，以預付款或者全額付款的方式獲得養老房產幾十年的使用權，到期之后房子退還給保險機構。

看起來無論是由銀行、開發商、保險機構還是三方聯合主導設計，未來能被公眾接受的養老理財產品必然要充分考慮到養老服務產業鏈，而不是以單一的資金回報為導向。