2019年6月23日，SOHO中國董事長、“中國地產界十大功勛人物”獎獲得者潘石屹現身“未來之路”中國地產經營者首期課程，就地產行業的未來趨勢、平臺化管理的心得等內容，發表了精彩的演講，以下是他在現場問答的干貨實錄分享。
01
問：潘老師您好，攝影和地產是否有關系？是否有必要在國內建一些有國外元素的建筑？
潘石屹：我們SOHO中國的平臺化管理其實覆蓋了方方面面，從工程建設、資產租賃、物業管理、再到辦公，我們是一個全業務、全范圍的覆蓋。其中我們所有攝影照片的管理都平臺化了，你只要把它進行系統化管理，才不會出問題。攝影和地產實際也是攝影和建筑之間的關系，它們是有點關系的，無論是攝影還是建筑，在中國都能高效率完成。可是市場上缺的東西也正是攝影與建筑相通的一點，那就是要美。
這個世界上有藝術感、美感的產品從來都是受人追捧的，如果是大眾化的流水線的產品，是沒有市場的。我覺得把國外的景點帶到中國來是不用的，中國設計的比世界上任何一個國家設計的都好，在北京、上海能夠代表全世界設計水平的建筑多的是，大鳥巢、CCTV、中國大劇院等，這些都是全世界沒有過的。所以我覺得建筑藝術，中國遠遠的走在全世界最前面。
02
問：美國中央公園的豪宅，您怎么看待它的命運？美國的地產和中國的地產最大的不同在哪里？您更愿意在哪邊開發？
潘石屹：在美國的中國的開發商，90%的全都虧錢了，我了解到的一般的都虧了50%，為什么會虧錢呢？我覺得有兩個原因：
第一個原因，不了解美國的市場，我們也不了解，但是我們去就和別人合作，在中國把房地產搞明白了，到美國不一定明白。不了解市場的第一個就是掌握不住規模，在中國好的開發商一個月能夠銷售一千套房子，在曼哈頓好的開發商一個月銷售一套房子，一套和一千套差距多大？就好比螞蟻和大象，情況是完全不一樣的。所以我覺得這個是所有中國的開發商去了犯的一個大的錯誤，規模沒搞清楚。
第二個原因，是沒搞清楚房子的使用率，中國銷售的時候都是按建筑面積去銷售，而在美國銷售是按照套樓面積算的，電梯間的面積都不算。我們現在有的住宅的使用率才達到75%-76%之間，而美國的使用率是85%-87%之間，所以對市場的環境不熟悉，是很慘的。
我覺得對一個不了解的市場與當地的開發商合作是特別重要的。你問曼哈頓中央公園豪宅的這些市場我個人的話的話不看好。
03
問：您覺得中國的企業家應該具備什么樣的價值觀？
潘石屹：中國企業家的價值觀應該跟中國人的價值觀是一樣的，而且這個價值觀不能區分中國的企業家、外國的企業家，價值觀都應該是一樣的。我專門寫了一本書叫《我的價值觀》，里面我覺得最重要的一條就是誠信，誠信是最重要的價值觀，我覺得我們企業家的誠信就是對政府稅收的一個最大的保護，對價值觀的保護。
04
問：您公司資產達到600億人民幣了，在這樣資產的狀態下您賺錢的動力怎么去支撐呢？ 未來中國的經濟可能不是非常好，您覺得應該怎樣做減法？
潘石屹：我現在建了498萬平方米的房子，在美國人面前一說的話，他們算平方尺，一算他就說你建了這么多房子啊，在中國人面前的話，我不敢說，因為開發商做的都比我大十倍、二十倍的量多的不得了。
我現在資產規模600多個億，人家都上千億了，都沖著萬億去奔了。所以我覺得在中國人開發商面前的話，不敢說。我呢就是控制這個規模吧，公司規模做到多大不重要，最關鍵能夠進入良性循環是特別重要的。我們600多億的資產，不到178億的負債，負債的指標大概是30%左右，這樣一個負債率，我覺得還是比較舒服的。所以我覺得在發展的過程中，要把負債率控制好。
05
問：中小企業怎樣去做平臺化管理呢？成本是不是很高？
潘石屹：現在這個管理成本不大了，各種軟件互聯網的環境，所有的人都可以用的智能手機，使這個成本大幅度的降下來。不要說是幾百億的資產要管理，我照上幾張照片都是平臺化的管理，所有的東西每一張照片誰照的，誰修的？洗了多大的？有沒有寄出去？報紙上用沒用？雜志上用沒用？互聯網上用沒用？都可以追溯。我覺得平臺化的管理跟公司的大小是沒有關系的，而且這個管理的成本實際上是非常低的。我們平臺就十幾個人去管理。
06
問：您的平臺管理對我們開放嗎？
潘石屹：不開放。可以去看看，因為數據都是真實的幾萬個客戶的數據，而且有一些東西都是實時的。
07
問：從您的角度來看，您覺得外匯管控對海外地產的影響會是一個持續性的影響還是一個短暫性的影響？
潘石屹：持續性的影響。就是個人錢都出不去了，公司的錢也出不去，我們對中國跟美國房地產公司都比較熟悉的，他們就是因為錢出不去，所以現在就碰到一個特別大的困難。在目前這樣一個環境下，說把中國的外匯放開了，讓個人跟企業的錢都能出去，這種可能性我覺得不是特別大，我覺得是一個長期性的影響，你如果有這方面需求，一定要做長期的準備。要把世界更快更好更有效率連接起來，帶來合作、團結、和平，這也正是建設的力量。
BIG EVENT
重磅福利
“未來之路”中國地產經營者本月課程將于8月24-25日隆重開啟，屆時，由中國房地產之父、中國房地產開發集團總裁孟曉蘇，創新文旅地產阿那亞創始人馬寅，碧桂園千億營銷體系構建者朱曉波三位大咖聯袂出席，從政策、實戰、營銷三個維度展開分享，敬請期待！
