名師寄語(yǔ)
對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，杠桿率高于其他產(chǎn)業(yè)。未來(lái)三到五年，在去杠桿的大背景下，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心問(wèn)題，需要注意防風(fēng)險(xiǎn)。
——劉東
上課現(xiàn)場(chǎng)
三天的課程，8月31日由劉東講授《地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)與轉(zhuǎn)型投資》，9月1日、2日由許豫宏講授《養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略》。
名師簡(jiǎn)介
劉 東
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)外交研究中心研究員、亞洲投資者學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究中心特邀專(zhuān)家。近十年投融資運(yùn)作及投融資教育研究工作經(jīng)驗(yàn)，從事眾多投資項(xiàng)目調(diào)研和投資后管理全國(guó)城貿(mào)聯(lián)企業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心專(zhuān)家。
許豫宏
天津商業(yè)大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師。清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班培訓(xùn)導(dǎo)師。著名的旅游產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)。城鄉(xiāng)戰(zhàn)略與旅游地產(chǎn)規(guī)劃專(zhuān)家。先后主持《天津市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《西湖風(fēng)景名勝區(qū)（世界遺產(chǎn)）旅游戰(zhàn)略規(guī)劃》《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《鏡泊湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等。
精彩語(yǔ)錄
1、投資一個(gè)項(xiàng)目的最高目標(biāo)是實(shí)際收益與預(yù)期收益不偏離。所有偏離預(yù)期的都叫做風(fēng)險(xiǎn)，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)一定收益下的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
2、養(yǎng)老地產(chǎn)是一門(mén)難做的生意，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了房產(chǎn)行業(yè)快回報(bào)模式的開(kāi)發(fā)商而言，如何在慢回轉(zhuǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里做好市場(chǎng)化運(yùn)作的養(yǎng)老產(chǎn)品，仍是每一個(gè)房企需要攻克的難題。
3、中國(guó)股市的實(shí)質(zhì)，先是為國(guó)有企業(yè)改革脫困服務(wù)，后為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革服務(wù)。
4、新地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的投資機(jī)會(huì)在哪里？專(zhuān)家認(rèn)為，（1）新地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)：市場(chǎng)集中度將提高，中小型開(kāi)發(fā)商將走細(xì)分化、專(zhuān)業(yè)化道路；（2）物業(yè)公司并購(gòu)；（3）租賃市場(chǎng)將穩(wěn)健發(fā)展；（4）不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)；（5）PPP模式下的地產(chǎn)并購(gòu)；（6）房屋改造修復(fù)；（7）新型地產(chǎn)：裝配式房屋及特色地產(chǎn)，如園林地產(chǎn)；（8）針對(duì)不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的地產(chǎn)投資；（9）二三線城市與人口凈流入城市的不動(dòng)產(chǎn)投資；（10）被動(dòng)式房屋；（11）特色小鎮(zhèn)與美麗鄉(xiāng)村；（12）復(fù)合地產(chǎn)與片區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合等。
知識(shí)錦囊
1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是以工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)主體，以滿(mǎn)足服務(wù)企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在提升土地的產(chǎn)業(yè)價(jià)值、提升城市產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)多元化及金融資本投資的新藍(lán)海。
2、產(chǎn)權(quán)的魔力：產(chǎn)權(quán)理論奠基人科斯認(rèn)為，一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的社會(huì)，將是一個(gè)效率絕對(duì)低下、資源配置絕對(duì)無(wú)效的社會(huì)。產(chǎn)權(quán)具有明確性、專(zhuān)有性、可轉(zhuǎn)讓性和可操作性，產(chǎn)權(quán)人為占有更多利潤(rùn)，就會(huì)著魔般地提升經(jīng)濟(jì)效率，激發(fā)要素活力。
3、中央公園的源起：紐約·中央公園的建設(shè)想法首先形成于1850年代。當(dāng)時(shí)的想法是為所有的曼哈頓居民謀得一處清閑幽靜之處，躲避城市喧囂。 最初的計(jì)劃是在東河岸叫做瓊斯森林Jones Woods的地方建一個(gè)小一點(diǎn)的公園。但是后來(lái)的建設(shè)者們選擇了一個(gè)面積更大，位置更靠近市中心的地址——曼哈頓島的正中央。于是一個(gè)經(jīng)典誕生了，紐約中央公園被認(rèn)為是世界公園的典范，如今的中央公園已成為曼哈頓的市中心。 公園地產(chǎn)是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是人生觀的轉(zhuǎn)變。要想在一個(gè)城市中真正健康地居住，購(gòu)買(mǎi)公園地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)明智的選擇。
課程評(píng)價(jià)
開(kāi)課期間，一位來(lái)自河南的企業(yè)家王俊偉向筆者講述了他眼中的養(yǎng)老地產(chǎn)，及其對(duì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃。他希望從課堂中汲取更多的商業(yè)知識(shí)，為自己的企業(yè)提質(zhì)增效、保駕護(hù)航。
本期的課程，老師觀點(diǎn)新穎、視角獨(dú)特，全方位、多角度講述旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、公園地產(chǎn)、體育場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)建設(shè)、山地改造項(xiàng)目，以及地下工程項(xiàng)目，既有理論高度又有實(shí)踐探索，以法院判例深度解析“明股實(shí)債”的潛在風(fēng)險(xiǎn)；以海外酒店并購(gòu)，說(shuō)明投資模式和運(yùn)營(yíng)思路；以“包租婆”為例，說(shuō)明住宅租賃市場(chǎng)的創(chuàng)新和裂變發(fā)展。信息量大，案例富有啟示性，深受學(xué)員好評(píng)。
