在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金逐漸趨于緊張。值得注意的是，銀行對(duì)房企的態(tài)度正在轉(zhuǎn)變。據(jù)《上海證券報(bào)》3月23日透露，近日，深圳某民營(yíng)房企遭中國(guó)銀行下調(diào)了信貸評(píng)級(jí)，并停止了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在深圳銀行界引發(fā)了連鎖反應(yīng)，其正在開發(fā)的一位于龍崗中心區(qū)的樓盤或因資金鏈斷裂面臨爛尾。雖然一家民營(yíng)房企的樓盤即使形成爛尾，對(duì)銀行也不會(huì)帶來較多的不良資產(chǎn)，但這或許是一種警示，銀行可能需要考慮在一些高危房企的資金鏈出問題前，提前有所行動(dòng)。
中國(guó)的企業(yè)融資主要依賴于銀行貸款?？梢圆豢鋸埖卣f，銀行如果聯(lián)合“封殺”某個(gè)企業(yè)，就等于宣判了企業(yè)的“死刑”。過去，上市公司因?yàn)橹卮髥栴}被各家銀行以迅雷不及掩耳之勢(shì)一致“封殺”最終退市，這種案例并不罕見。不過，銀行一般不會(huì)主動(dòng)斷掉企業(yè)的資金，因?yàn)檫@往往是一種兩敗俱傷的做法。對(duì)于具體的銀行支行行長(zhǎng)，或是信貸員而言，即使企業(yè)的財(cái)務(wù)存在一定的問題，他們也更多選擇貸款展期，掩蓋或?qū)⒉涣假Y產(chǎn)的問題延遲暴露，對(duì)他們個(gè)人而言，是一種個(gè)人利益最大化的“理性”選擇。
不過，對(duì)于目前的中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款而言，一些銀行可能會(huì)考慮與之前不同的做法。
今年中國(guó)為了控制通脹和抑制地方政府的盲目投資沖動(dòng)，穩(wěn)健的貨幣政策將貫穿全年。由于貸款額度普遍比較緊張，銀行的議價(jià)能力明顯增強(qiáng)，即使是一些大型國(guó)有企業(yè)，也未必能順利得到基準(zhǔn)利率的貸款。對(duì)銀行來說，那些2009年時(shí)基準(zhǔn)利率非常低而且利率下浮的貸款合同在今年到期后，銀行對(duì)貸款停止展期，把騰出的額度用于利率上浮較多的貸款項(xiàng)目，已成為銀行普遍的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)普遍較高，銀行從這些企業(yè)抽回信貸資金，也是為了規(guī)避更大的風(fēng)險(xiǎn)。
引人注目的是，中小房企的資金鏈抽緊，是否會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸雪崩的開始？在我們看來，暫時(shí)還不到這種時(shí)候。目前房地產(chǎn)企業(yè)并未出現(xiàn)2008年末和2009年初時(shí)債務(wù)紛紛違約的情況，今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售額還實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。但未來幾個(gè)月的形勢(shì)恐怕不容樂觀。特別是一、二線城市的住宅市場(chǎng)，在去年銷量普遍下降三四成的情況下，今年前兩個(gè)月的銷量繼續(xù)大幅下降。有一種說法比較流行，即房企再撐幾個(gè)月沒有問題。但房企存在的目的是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是“撐”。銀行不可能等到房企的資金鏈出問題時(shí)才有所行動(dòng)，因此，在問題爆發(fā)前，一些銀行紛紛搶先從一些資金鏈近于斷裂的中小民營(yíng)房企抽身。
對(duì)于從多處融資的房企，哪一家銀行早日抽身，企業(yè)對(duì)這家銀行的償付能力就越充足，并且可以避免更多的管理成本。以上文所述深圳那家房企為例，假如它最終倒閉，即使最終銀行貸款本息都能收回，但如果通過漫長(zhǎng)的訴訟、資產(chǎn)評(píng)估、拍賣程序來實(shí)現(xiàn)，對(duì)銀行來說是得不償失的。
銀行對(duì)一些中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)抽身，暫時(shí)并不意味著爛尾樓和銀行不良資產(chǎn)將大量出現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)早在去年就未雨綢繆，要求銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只準(zhǔn)以在建工程為抵押，并且額度上限為在建工程價(jià)值的50%。但這反而降低了銀行從一些風(fēng)險(xiǎn)較高的房企處抽回信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。
在目前形勢(shì)下，無論是銀行還是房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)得足一些。雖然房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款時(shí)項(xiàng)目自有資金不能少于20%，但實(shí)際上不少房企的自有資金比例是通過短期拆借臨時(shí)達(dá)到的。最近天津爆出的近10億元集資詐騙案中，涉案公司的1500萬元注冊(cè)資本的驗(yàn)資報(bào)告，就是花2萬元從某會(huì)計(jì)師事務(wù)所買來的。房企需要注意的是，央行仍有進(jìn)一步調(diào)高存款準(zhǔn)備金率的可能，信貸額度可能進(jìn)一步緊張。在一、二線城市普遍執(zhí)行限購令，而這些城市的住宅需求往往有近三四成為外地人口的情況下，今年銷售額很難有明顯的反彈。
在穩(wěn)健的貨幣政策之下，銀行從高危的中小民營(yíng)房企處收回信貸額度，是避免風(fēng)險(xiǎn)的明智做法。同時(shí)，中小民營(yíng)房企未來幾個(gè)月很有可能出現(xiàn)資金鏈的問題，銀行可能有必要在此之前對(duì)高危房企采取行動(dòng)。如果以限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)下去，可能會(huì)有更多房企的資金鏈繃緊。這是否會(huì)引發(fā)資金斷裂的骨牌倒塌？銀行們需要睜大眼睛了！
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隨機(jī)讀管理故事：《奧巴馬鄰居賣房的啟示》
美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬上任后不久，就離開芝加哥老家，偕妻子米歇爾和兩個(gè)女兒入住白宮。面對(duì)多家媒體的采訪，奧巴馬深情地表示，他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子，等任期滿了之后，他還會(huì)帶著家人回去居住的。這個(gè)消息可讓比爾高興壞了，因?yàn)樗菉W巴馬的老鄰居。
幾年前，比爾曾經(jīng)和人打賭，他信誓旦旦地說自己到了2010年，一定會(huì)成為百萬富翁，眼看期限只剩1年了，他的目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在，機(jī)會(huì)終于來了。他的房子因奧巴馬而身價(jià)百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬做鄰居，這是多么難得的事情呀!因此，他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。
為了推銷自己的房子，比爾還特意建了一個(gè)網(wǎng)站，全方位介紹他的住宅：這幢豪宅擁有17個(gè)房間，近600平米，非常實(shí)用舒適。更重要的是，奧巴馬曾經(jīng)多次來此做客，還在他家的壁爐前拍過一個(gè)競(jìng)選廣告。這是一棟已經(jīng)被載入史冊(cè)的房子!比爾相信，有了這些賣點(diǎn)，他的房子一定能賣出300萬美元以上的高價(jià)。
不出所料，這個(gè)網(wǎng)站很快就有幾十萬人點(diǎn)擊瀏覽，然而，讓比爾大跌眼鏡的是，關(guān)注房子的人雖多，但沒有一個(gè)人愿意購買。到底是什么原因讓買家們望房卻步呢?
為了弄明白究竟是怎么回事，比爾仔細(xì)地查看了網(wǎng)站上的留言。原來，大家擔(dān)心買了他的房子之后，就會(huì)生活在嚴(yán)密的監(jiān)控之下。是呀，奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮，但這里依然有多名特工在保護(hù)奧巴馬的其他家人，附近的公共場(chǎng)合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門，隱私權(quán)就很難得到保護(hù)。
更要命的是，等奧巴馬屆滿回來之后，各路記者肯定會(huì)蜂擁而至。那時(shí)，鄰居們的生活必將受到更嚴(yán)重的干擾。到那時(shí)，每天出入這里，恐怕都將受到保安和特工像對(duì)待犯人那樣的檢查和盤問。這樣的居住環(huán)境，跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們，估計(jì)也會(huì)因?yàn)榕侣闊┒桓疑祥T了!
就這樣，過了1年多，房子依然沒賣出去。比爾非常心焦，他此前向家人承諾過，房子賣出后就全家一起去度假，但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了，正在這時(shí)，一個(gè)叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因，他和奧巴馬一樣，都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像，不過，他還從未和奧巴馬握過手。如果他買下這里，就有機(jī)會(huì)見到總統(tǒng)了。
房子終于有買主了，比爾激動(dòng)得差點(diǎn)掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買比爾的房子，但問題是，他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個(gè)買主，當(dāng)然不愿輕易放過，他作出了很大的讓步，最后，兩人簽下了如下協(xié)議：丹尼爾首付30萬美元，然后每月再付30萬，5個(gè)月內(nèi)共付清140萬美元。房子則在首付款付清后，歸丹尼爾所有。
比爾很高興，雖然房子的最終售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初他期望的300萬，但20多年前，他買下此房時(shí)，只花了幾萬美元，因此還是賺了。何況，上了年紀(jì)的他早想落葉歸根，搬回鄉(xiāng)下的農(nóng)莊了。
拿到首付款后，比爾給丹尼爾留下了自己的賬號(hào)，然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天，他得知丹尼爾將房子抵押給銀行，貸了一筆款。等半個(gè)多月后回來，比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來，丹尼爾本來就是一家幼兒園的園長(zhǎng)，因此，在這里辦個(gè)幼兒園不是難事。
當(dāng)房子的用途從居住改為幼兒園之后，那些過于嚴(yán)密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個(gè)毗鄰?qiáng)W巴馬老宅的幼兒園，成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來。
為了給幼兒園做推廣，丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星，他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲，也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動(dòng)，再加上這里是記者們時(shí)刻關(guān)注的地方，來這里與孩子們交流，自然能增加曝光率，因此，名人們都很樂意接受丹尼爾的邀請(qǐng)。
第一個(gè)月，丹尼爾用收到的首期學(xué)費(fèi)輕松地支付了比爾30萬。幼兒園開張兩個(gè)月后，奧巴馬抽空回老家轉(zhuǎn)了一圈，順便看望了一下他的新鄰居們，這一下，丹尼爾幼兒園更加有名。越來越多的名人主動(dòng)表示愿意無償來與孩子們交流。更有很多家長(zhǎng)打電話，想讓自己的孩子來此受教育，為此多付幾倍的學(xué)費(fèi)他們也樂意。
很多廣告商也開始爭(zhēng)先恐后地聯(lián)系丹尼爾，他們想在幼兒園的外墻上做廣告，這里的曝光率實(shí)在太高了，不做廣告太可惜了。為此，丹尼爾打算進(jìn)行一次拍賣廣告墻的活動(dòng)。想來參加競(jìng)標(biāo)的品牌很多，但像煙、零食、酒這樣的廣告，無論出多少錢，丹尼爾都不允許他們參加競(jìng)標(biāo)。
5個(gè)月后，比爾就收齊了140萬美元的房款，終于在2010年年末如愿以償?shù)爻闪税偃f富翁。不過，比爾明白，這場(chǎng)交易中，最大的贏家并不是自己，而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長(zhǎng)丹尼爾。
啟示：高度決定了深度與遠(yuǎn)度!我們每天都能有機(jī)會(huì)觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機(jī)會(huì)，可惜，我們?nèi)鄙倜翡J的眼光與果敢，放任那些商機(jī)擦身而過，追悔莫及!不要一味羨慕別人的財(cái)富，機(jī)會(huì)取決于自己平日的觀察和不斷學(xué)習(xí)的商業(yè)知識(shí)!
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