房地產公司稅收籌劃存在問題的分析

一、房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強

依法納稅是企業作為納稅人應盡的義務。由于國家稅收法規政策比較復雜，又沒有很好的渠道能直接傳達到房地產企業，使企業在不了解稅收政策的前提下，出現了不會交稅的現象，到底企業是多交了，還是少交了，企業一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業在市場競爭中的發展，對于房地產企業來說，在收入、成本、費用等條件一定的情況下，房地產企業的稅后利潤與納稅金額互為消長。當房地產企業面臨沉重的稅收負擔時，房地產企業作為納稅人會將其注意力自覺不自覺地轉移到應納稅款上，致使有些房地產企業鋌而走險，利用一些不合法的手段進行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來減少應納稅款，房地產企業則不但要承擔稅法制裁的風險，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業的聲譽，對企業正常的經營、開發產生負面影響，也會給企業在稅收上帶來了很大的風險。正如前段時間汕頭市某知名的房地產開發公司，因采取內外兩套賬冊，故意隱匿收入，被稅務機關稽查部門查出，除了補繳稅款外，還對其進行處罰，認定其偷稅、漏稅的違法行為。這不僅給企業帶來稅收上的風險，也影響企業的聲譽。

二、房地產企業在納稅方面認識上存在的誤區

1、企業誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產企業的稅收存在兩個環節：

一是企業產生稅收的環節；

二是企業交納稅收的環節。

但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。就是因為這種誤區，導致很多房地產企業無法解決企業的納稅問題。雖然財務部門經常與稅務機關打交道，但財務部門只是將企業開發經營產生的稅款交到稅務機關而已。而稅收是根據房地產企業在進行土地轉讓、開發經營、銷售房產等過程中產生的，不同的開發、銷售過程，產生了不同的稅收結果。所以決策人進行這些業務之前的納稅籌劃是非常重要。因為房地產企業的開發經營、銷售等過程是通過合同體現出來的，為什么稅務機關在查賬時會讓企業提供相關的合同？這是因為稅務機關要查看房地產企業的業務過程。每一份合同決定每一個業務過程，業務過程產生稅收，業務部門產生稅收，財務部門交納稅收。房地產企業的這些合同不是由財務部門簽訂的，而是由決策人、相關的策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產企業納稅籌劃單純地放到財務部門，由財務人員進行賬面的會計處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的。因此，決定房地產企業稅款的不只是財務部門的事，更重要的是企業決策人在進行業務處理之前對納稅方面所做的決策。

2、房地產企業誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業為什么總在稅收方面出現問題？而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中決策人要做的決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的納稅籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的納稅籌劃時，或者在納稅籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行納稅籌劃。

三、房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質的不同，稅收政策也不同；企業在開發土地的時間上有推移，稅收的結果也不同，等等。而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的。但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售（送裝修為視同銷售）。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行納稅籌劃帶來麻煩。所以，納稅籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策等過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。

所以，納稅籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策等過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。